Eine Immobilie ist in den meisten Fällen der größte Vermögenswert in einer Familie. Wichtig ist, sich rechtzeitig Gedanken zu machen, was nach dem Tod mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Unter Umständen ist es sinnvoll, die Immobilie bereits zu Lebzeiten zu verschenken.
Welche Freibeträge bei Erbschafts- und Schenkungssteuer gelten, wie Nießbrauch- und Wohnrecht funktionieren und was du beachten solltest, wenn du deine Immobilie vererben willst, erfährst du im folgenden Artikel.
Testament oder gesetzliche Erbfolge - eine Immobilie vererben
Gibt es kein Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge und das Vermögen wird dem Verwandtschaftsgrad entsprechend an die Erben verteilt. In der Regel erben der Ehepartner und die Kinder des Erblassers. In einem Testament kann der Erblasser bestimmen, wer nach seinem Tod die Immobilie erbt und was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Ob und in welchem Umfang Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Erblasser und Erben ab.
Wie hoch ist die Erbschaftsteuer und welche Freibeträge gibt es?
Bei der Berechnung der Erbschaftsteuer berücksichtigt das Finanzamt den Verwandtschaftsgrad zwischen Erblasser und Erben.
Bei nahestehenden Familienangehörigen gelten hohe Freibeträge:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
- Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
- Enkel: 200.000 Euro
- Eltern, Großeltern: 100.000 Euro
Besteht zwischen Erblasser und Erben kein Verwandtschaftsverhältnis, liegt der Freibetrag bei 20.000 Euro.
Wie hoch die Besteuerung ausfällt, hängt von der Steuerklasse ab, die sich ebenfalls nach dem Verwandtschaftsgrad richtet. Enge Familienangehörige wie Ehepartner und Kinder fallen in die Steuerklasse I. Die Steuer beträgt abhängig vom Wert des Erbes zwischen 7 und 30 %. So werden für Vermögenswerte bis 75.000 Euro 7 % fällig, für Werte bis 600.000 Euro 15 % und Vermögen über 26 Millionen Euro 30 %.
Die Steuerklasse II gilt für Geschwister, Schwiegereltern, Schwiegerkinder oder geschiedene Ehegatten. Die Steuersätze liegen zwischen 15 und 43 %. In die Steuerklasse III werden alle übrigen Erben einsortiert, die in keinem Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser stehen. Hier beträgt die Erbschaftssteuer bei Werten bis 6 Millionen Euro 30 %, für einen Vermögenswert über 6 Millionen Euro 50 %.
Schenkung als Alternative zum Erben
Im Rahmen einer Schenkung kannst du deine Immobilie bereits zu Lebzeiten weitergeben. Die Steuersätze bei der Schenkungssteuer und die Freibeträge sind genauso hoch wie bei einer Erbschaft. Im Unterschied zum Erben kannst du die Freibeträge aber alle 10 Jahre nutzen. Bei guter Planung kann eine Immobilie also steuerfrei vererbt werden.
Damit du genau weißt, von welchen Vermögenswerten auszugehen ist, solltest du deine Immobilie bewerten lassen. So kannst du genau kalkulieren und vermeidest Schenkungssteuern.
Allerdings gibst du mit der Schenkung einen Teil deines Eigentums bereits zu Lebzeiten ab. Damit du auch weiterhin in deinem Haus oder deiner Wohnung leben kannst, obwohl dir die Immobilie nicht mehr gehört, ist ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht sinnvoll.
Wohnrecht oder Nießbrauch als Absicherung bei Schenkungen
Mit einem Wohnrecht sicherst du dir als Eigentümer das Recht, weiterhin in deinem Haus oder deiner Wohnung zu leben, auch wenn du kein Eigentümer mehr bist. Das Recht gilt in der Regel lebenslang, kann aber auch für eine bestimmte Dauer festgelegt werden. Ob das Wohnrecht sich auf die gesamte Immobilie bezieht oder nur für einen bestimmten Teil gelten soll, wird vertraglich festgelegt. Das Recht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Es ist nicht möglich, das Wohnrecht ohne Zustimmung des Berechtigten zu löschen.
Der Wohnberechtigte übernimmt die laufenden Kosten, während der Eigentümer größere Maßnahmen wie Modernisierungen bezahlen muss.
Das Nießbrauchrecht ähnelt dem Wohnrecht, geht aber noch weiter: Der Berechtigte darf die Wohnung oder das Haus nicht nur bewohnen, sondern auch Nutzen aus der Immobilie ziehen. Wenn du ein Nießbrauchrecht zu deinen Gunsten eintragen lässt, kannst du die Immobilie also auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten.
Gut zu wissen
Ein Wohn- oder Nießbrauchrecht mindert den Immobilienwert, da die Rechte im Grundbuch eingetragen werden und auch nach einem Verkauf bestehen bleiben. Es kann also sein, dass die Wertminderung dazu führt, dass Freibeträge bei einer Erbschaft oder einer Schenkung nicht mehr überschritten werden.
Problematisch kann eine Schenkung werden, wenn der Schenkende innerhalb der 10-Jahres-Frist pflegebedürftig wird. Nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs können Sozialhilfeträger unter bestimmten Bedingungen Schenkungen zurückfordern, wenn der Schenkende seinen Unterhalt im Pflegefall nicht mehr selbst bestreiten kann.
Immobilienverkauf innerhalb der Familie
Denkbar ist auch ein Immobilienverkauf in der Familie, um das Thema Immobilie vererben frühzeitig zu lösen. Bei einem besonders günstigen Kaufpreis könnte das Finanzamt jedoch von einer getarnten Schenkung ausgehen.
Das folgende Beispiel verdeutlicht den Verkauf zu Sonderkonditionen:
Die Immobilie hat einen Verkehrswert von 500.000 Euro und wird für 100.000 Euro an die Tochter verkauft. Es ist also von einer Schenkung von 400.000 Euro auszugehen. In diesem Fall würde keine Schenkungssteuer anfallen, da die 400.000 Euro innerhalb der Freigrenzen für eine Schenkung an Kinder liegen.
Anders sieht es aus, wenn das Haus an den Schwiegersohn übertragen würde. Hier besteht kein Verwandtschaftsverhältnis und es gilt lediglich ein Freibetrag von 20.000 Euro. Auf 380.000 Euro müsste also Schenkungssteuer bezahlt werden. Vermieden werden kann das mit einer sogenannten Kettenschenkung: Das Haus geht zunächst an die Tochter im Rahmen der Freigrenzen. Diese schenkt das Haus dann ihrem Ehemann. Unter Ehepartnern gilt ein höherer Freibetrag von 500.000 Euro und die Schenkungssteuer wird vermieden.
Fazit: Erbe des Immobilieneigentums rechtzeitig festlegen
Auch wenn der Gedanke nicht angenehm ist, sollten Immobilieneigentümer frühzeitig festlegen, was nach ihrem Tod mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Es gibt verschiedene Lösungen, so ist auch eine Übertragung zu Lebzeiten im Rahmen einer Schenkung denkbar. Mit einer umsichtigen Planung lassen sich Erbschafts- und Schenkungssteuern reduzieren, im besten Fall werden die Freibeträge so ausgeschöpft, dass der Immobilienerwerb steuerfrei bleibt.
