Der Traum von den eigenen vier Wänden lässt sich in vielen Fällen nur mit einer Finanzierung realisieren. Entscheidend ist, dass dein Vorhaben auf einer soliden Grundlage steht und du eine Kreditvariante wählst, die zu dir und deinen Lebensumständen passt. Bei der Wahl kommt es somit nicht nur auf den günstigsten Zinssatz an.
Im folgenden Text zeigen wir dir, wie eine Finanzierung funktioniert, welche Sicherheiten erforderlich sind und wie die Bank die Immobilie bewertet.
Wie ist der Ablauf bei einer Finanzierung?
Baufinanzierung Lübeck: Hast du dich für den Kauf oder den Bau einer Immobilie entschieden, solltest du zunächst prüfen, welche Darlehenshöhe du dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital du in dein Vorhaben einbringst. Ideal ist ein Eigenkapitalanteil von 20 %. Mindesten solltest du jedoch die Kaufnebenkosten (ca. 12%) aus dem Eigenkapital zahlen können. Mehr zum Thema erfährst du in unserem Artikel "Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung?".
Im nächsten Schritt ermittelst du die monatliche Rate, welche für die Rückzahlung eines Kredits zur Verfügung stehen würde. Dazu stellst du am besten deine Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Wichtig ist, nur regelmäßige Einkünfte zu berücksichtigen. Wenn du deine Ausgaben zusammenstellst, solltest du darauf achten, auch Kosten wie z.B. Versicherungsbeiträge oder die KFZ-Steuer, die nur einmal jährlich fällig werden, zu berücksichtigen. Deine Miete fällt, außer bei einer Kapitalanlage, natürlich weg.
Im Idealfall bleibt rund ein Drittel deines monatlichen Einkommens für die Rückzahlung des Darlehens übrig.
Hast du dein mögliches Budget ermittelt und eine Immobilie gefunden, geht es an die Finanzierungsplanung. Dazu solltest du die Gesamtkosten kalkulieren, denn mit der Zahlung des reinen Kaufpreises ist es bei einem Immobilienkauf nicht getan. Die Kaufnebenkosten betragen zwischen 10 und 15 % des Kaufpreises. Wie hoch diese Kosten genau sind, ist unter anderem von der Höhe der Grunderwerbsteuer und der Maklerprovision abhängig. Die Gesamtkosten deines Vorhabens ergeben sich aus dem Kaufpreis beziehungsweise den Baukosten und den Kaufnebenkosten. Kaufst du eine Bestandsimmobilie solltest du in jedem Fall die nötigen Modernisierungskosten berechnen.
Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?
Es gibt verschiedene Möglichkeiten, eine Immobilie zu finanzieren. Einige Modelle im Überblick:
- Annuitätendarlehen: Feste monatliche Rate bestehend aus Zins und Tilgung
- Tilgungsdarlehen: Der Tilgungsanteil ist fest, da die Zinszahlungen im Laufe der Zeit sinken, wird die monatliche Rate geringer
- Volltilgerdarlehen: Das Darlehen wird innerhalb der Festschreibungszeit zurückgezahlt.
- Forwarddarlehen: Das Darlehen wird später ausgezahlt, die Konditionen jedoch schon festgeschrieben. Sinnvoll bei einer Anschlussfinanzierung zum Ende der Zinsbindung, wenn steigende Zinsen erwartet werden.
- Darlehen mit Tilgungsaussetzung: anstelle der laufenden Tilgung wird ein monatlicher Betrag in seinen Sparplan investiert, z.B. Fondssparplan oder Lebensversicherung. Der Kredit wird am Ende der Laufzeit mit dem Guthaben getilgt.
- Bauspardarlehen: Die Hälfte der Bausparsumme wird angespart, die andere Hälfte als zinsgünstiger Kredit gewährt.
Finanzierung über ein Hypothekendarlehen
Besonders gängig sind klassische Hypothekendarlehen, die du in monatlich gleichbleibenden Annuitäten (Rate aus Zins und Tilgung) zurückzahlst. Wenn du wissen möchtest, wie ein Annuitätendarlehen funktioniert, empfehlen wir unseren Artikel "Was ist ein Annuitätendarlehen". Hypothekenbanken geben Pfandbriefe mit einer bestimmten Verzinsung und einer festgelegten Laufzeit heraus. Aus diesen Einlagen gewähren die Banken Hypothekendarlehen, die in der Regel mit attraktiven Konditionen überzeugen. Welchen Zinssatz Kreditnehmer für ihre Darlehen zahlen müssen, ist vom jeweiligen Einzelfall abhängig.
Da es dabei um hohe Summen geht, lässt die Bank eine Grundschuld in Darlehenshöhe als Sicherheit in das Grundbuch der Immobilie eintragen. Wird der Kredit nicht wie vereinbart zurückgezahlt, sichert die Bank sich auf diese Weise das Recht, die Zwangsversteigerung zu betreiben, um aus dem Erlös den Kredit abzulösen.
Um das Risiko für die Kreditvergabe abzuschätzen, bewertet die Bank deine Immobilie vor der endgültigen Kreditentscheidung und legt einen Beleihungswert fest. Mit dem Sachwert-, dem Ertragswert- und dem Vergleichswertverfahren gibt es drei verschiedene Methoden zur Berechnung, wobei die Berechnungsvariante von der Art der Immobilie abhängig ist.
Der Beleihungswert orientiert sich üblicherweise am Verkehrswert (in der Regel auch der Kaufpreis bzw. die Herstellungskosten) der Immobilie. Eine Finanzierung über diesen Wert ist kaum möglich, den Restbetrag musst du also aus Eigenkapital aufbringen.
Die Beleihungsgrenzen bei einer Immobilienfinanzierung
Der Zins einer Finanzierung orientiert sich immer an den Sicherheiten, welche du der Bank zur Verfügung stellst. Dein Einkommen spielt bei der Ermittlung des Zinses in der Regel keine Rolle. Deshalb ist es natürlich sehr wichtig, dass du dich mit dem Thema “Sicherheiten” auseinandersetzt.
Die größte Sicherheit ist natürlich die gekaufte Immobilie an sich. Allerdings solltest du wissen, dass der Kaufpreis, welchen du für die Immobilie zahlst, nicht automatisch auch der Wert ist, den die Bank als Sicherheit ansetzt. Daher ist es umso wichtiger, dass du Immobilien zu einem marktgerechten Preis erwirbst.
Das eingebrachte Eigenkapital oder andere Sicherheit, z.B. in Form einer schon abbezahlten Immobilie, spielen in jedem Fall eine sehr wichtige Rolle. Wenn du mit dem Gedanken spielst eine Immobilie zu kaufen, dann lege so viel von deinem Einkommen zur Seite, wie möglich. Deine Sparsamkeit wird bei deiner Finanzierung in jedem Fall belohnt.
Zwei Beleihungsgrenzen sind für eine günstige Finanzierung besonders wichtig. Von einer 100% Finanzierung spricht man, wenn du die Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notarkosten und Maklerkosten) aus deinem Eigenkapital bezahlen kannst. Viele Banken viele Finanzierungen erst ab dieser 100%-Grenze an. Wenn du einen wirklich günstigen Zins und aus nahezu allen Banken und Institutionen auswählen willst, dann solltest du dir eine Beleihung von 90% als Ziel setzen. Ab diesem Beleihungswert werden die Zinsen deutlich günstiger.
Ein Beispiel: Du kaufst einen Immobile für 500.000 Euro. Es fallen 6,5% Grunderwerbsteuer (32.500 Euro), 2,0% Notarkosten (10.000 Euro) und 2,38% Maklerkosten (11.900 Euro) an. Du möchtest für deine Finanzierung die 90%-Beleihungsgrenze erreichen. Somit kannst du 450.000 Euro finanzieren und du benötigst ein Eigenkapital oder Sicherheiten von 104.400 Euro.
Finanzierung langfristig planen
Bei der Auswahl deiner Finanzierung solltest du langfristig planen und dich für die Finanzierungsform entscheiden, die am besten zu deiner Lebensplanung passt. Unabhängig von der Darlehensvariante ist der Ablauf bei einer Finanzierung in der Regel stets gleich: Am Anfang steht ein Kassensturz und eine Prüfung der Eigenmittel. Im zweiten Schritt ermittelst du die Gesamtkosten und schaust, welche Finanzierungsvariante für dich in Frage kommt. Unterschiedliche Zinsbindungen sind auch unterschiedlich teuer. Das richtige Finanzierungskonzept entscheidet darüber, ob dein Immobilienkauf ein voller Erfolg wird.
