Wenn du dich mit der Finanzierung deiner Immobilie beschäftigst, begegnet dir die Bezeichnung Annuitätendarlehen. Dabei handelt es sich um die klassische Variante der Baufinanzierung, bei der du jeden Monat eine Rate in gleichbleibender Höhe zurückzahlst.
Wie genau ein Annuitätendarlehen funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und wie du die monatliche Ratenhöhe berechnest, erfährst du im folgenden Artikel.
Annuitätendarlehen - was ist das?
Bei einem Annuitätendarlehen setzt sich die Rate aus zwei Bestandteilen zusammen:
- den Zinsen
- der Tilgung
Zusammen bilden Zins- und Tilgungsanteil die Annuität. Die Rückzahlung des Kredits erfolgt über die Tilgung, Monat für Monat schrumpft der Schuldbetrag. Zinsen werden stets nur auf den Restschuldbetrag berechnet. Je mehr du getilgt hast, desto geringer werden also die Zinsen. Diese Zinsersparnis fließt in die Tilgung. Im Laufe der Zeit verringern sich also die Zinsen, während der Tilgungsanteil steigt. Die Rate insgesamt bleibt während der Zinsfestschreibungszeit gleich.
Wie funktioniert die Finanzierung mit einem Annuitätendarlehen?
Bei Darlehensaufnahme entscheidest du dich für eine bestimmte Zinsbindungsfrist. In dieser auch als Sollzinsbindung bezeichneten Zeit ist der Zinssatz fest und Änderungen sind nicht möglich.
Das folgende Beispiel verdeutlicht das:
Du wählst eine 10-jährige Zinsbindung, der Zinssatz beträgt 4 %. Zusätzlich zahlst du 1,5 % als Tilgung in das Darlehen. Die gesamte Rate (also Annuität) liegt bei 5,5 % der Darlehenssumme. Bei einem Darlehen von 400.000 Euro hättest du also eine monatliche Rate von 1.833 Euro (400.000 x 6%/12).
Man spricht bei einem Annuitätendarlehen von einer anfänglichen Tilgung. In unserem Beispiel liegt die Tilgung am Anfang bei 1,5 %, steigt aber im Zuge der Laufzeit weiter an, da die ersparten Zinsen in die Tilgung fließen.
Wie berechne ich ein Annuitätendarlehen?
Ein seriöses Kreditangebot enthält einen Zins- und Tilgungsplan. Aus diesem Plan kannst du die Entwicklung deines Darlehens entnehmen.
Ausgehend von einem Darlehen über 400.000 Euro, festgeschrieben für 10 Jahre, einem Sollzinssatz von 4 % und einer Tilgung von 1,5 % stellt sich die Entwicklung wie folgt dar:
Monat bzw. Jahr | Restschuld-betrag | Rate | Zins- anteil | Tilgungs-anteil |
|---|---|---|---|---|
1. Monat | 200.000 Euro | 833,33 Euro | 500 Euro | 333,33 Euro |
2. Monat | 199.666,67 Euro | 833,33 Euro | 499,17 Euro | 334,16 Euro |
12. Monat | 195.944,56 Euro | 833,33 Euro | 490,72 Euro | 342,61 Euro |
10. Jahr | 153.419,98 Euro | 833,33 Euro | 384,67 Euro | 446,86 Euro |
Das Beispiel zeigt, dass die Zinsen aufgrund des sinkenden Restschuldbetrages immer geringer werden und die Tilgung entsprechend ansteigt. Gegen Ende der Sollzinsbindung wird der Tilgungsanteil in der Rate also immer höher.
Am besten schaust du dir den Zins- und Tilgungsplan vor Abschluss des Vertrages genau an. Hier kannst du die einzelnen Stationen der Rückzahlungsphase genau sehen und weißt gleich, mit welcher Restschuld du am Ende der Zinsbindung rechnen musst.
Annuitätendarlehen: Welche Vor- und Nachteile gibt es?
Die Immobilienfinanzierung mit einem Annuitätendarlehen bietet verschiedene Vorteile:
- ideale Planungssicherheit, du weißt genau, mit welcher Belastung du im Monat rechnen kannst
- langfristige Sicherheit: die Dauer der Zinsbindung kannst du bis zu 40 Jahre festschreiben.
- für den Zinsbindungszeitraum besteht kein Zinsänderungsrisiko
- bei Darlehensabschluss ist der Restsaldo am Ende der Zinsbindung bereits bekannt
Es gibt bei einem Annuitätendarlehen auch einige Nachteile, die du in deine Entscheidung einbeziehen solltest:
- unflexible Darlehensvariante, keine Vertragsänderung während der Laufzeit
- zahlst du das Darlehen während der Zinsbindung nicht zurück, besteht am Ende der Laufzeit ein Zinsänderungsrisiko, da nicht abzusehen ist, wie hoch die Kapitalmarktzinsen sein werden
Grundsätzlich kannst du ein Annuitätendarlehen auch vor Ablauf der Zinsbindung zurückzahlen. In diesem Fall ist die Bank berechtigt, dir den entstandenen Zinsschaden in Rechnung zu stellen. Du musst eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zahlen.
Nach 10 Jahren steht dir ein Sonderkündigungsrecht nach § 489 BGB zu. In diesem Fall kannst du nach Ablauf von 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen und musst keine Entschädigung zahlen. Gerade bei langen Zinsbindungen ist das sehr eine großartige Möglichkeit, die sich dir bietet. Entscheidest du dich z.B. für 20 Jahre Zinsbindung, ist dir der Zins 20 Jahre garantiert. Sollten die Zinsen zwischen dem 10. und 20. Jahr unter das Niveau fallen, für welches du dir den Zins gesichert hast, kannst du deinen "Kündigungsjoker" ziehen und dich ohne Vorfälligkeitsgebühren für ein neues, günstigeres Darlehen entscheiden
Ist das Annuitätendarlehen die passende Finanzierungsform für mich?
Das Annuitätendarlehen ist die Standardvariante bei einer Baufinanzierung, die verschiedene Vorteile bietet. Wichtig ist, dass die Finanzierung zu dir und deinen Lebensumständen passt. Überlege also genau, welche monatliche Rate in dein Budget passt und du diese Belastung langfristig tragen kannst. Das Zinsänderungsrisiko nach Ablauf der Zinsbindung kannst du ausschließen, indem du dich für ein Volltilgerdarlehen entscheidest. Das ist ein Annuitätendarlehen, bei dem du den gesamten Betrag innerhalb der Zinsbindung zurückzahlst. Am besten rechnest du verschiedene Varianten durch, bevor du dich entscheidest.
