Die meisten Menschen kaufen nur einmal in ihrem Leben eine Immobilie. Es handelt sich um eine wichtige Entscheidung, die wohl überlegt sein sollte. Eine langfristige Planung ist bei einem solchen Vorhaben unerlässlich.
Im folgenden Artikel haben wir die fünf größten Fehler beim Immobilienkauf zusammengestellt und zeigen dir, auf was du beim Kauf achten solltest.
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1. Fehler: Keine ausreichende Besichtigung der Immobilie
Wenn du ein Haus oder eine Wohnung gefunden hast, folgt die Besichtigung. Entspricht die Immobilie deinen Anforderungen, solltest du nicht übereilt handeln, sondern die Immobilie noch einige Male gründlich anschauen. Gerade wenn uns etwas besonders gut gefällt oder wir etwas unbedingt haben möchten, neigen wir dazu, Negatives zu übersehen. Nimm dir also unbedingt ausreichend Zeit für die Besichtigungstermine und scheue nicht, den Verkäufer nach weiteren Besuchen zu fragen.
Idealerweise finden die Termine bei Tageslicht statt. So kannst du nicht nur eventuelle Mängel besser erkennen, sondern dir auch ein Bild über die Lichtverhältnisse machen. Häufig finden Besichtigungen aus Zeitgründen nach Feierabend statt, wenn es schon dunkel ist. Daher empfehlen sich Besuche auch zu einer anderen Tageszeit.
2. Fehler: Falsche Einschätzung von Modernisierungs- und Sanierungskosten
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie musst du mit Modernisierungs- und Sanierungskosten rechnen. Oftmals schätzen Kaufinteressenten den Modernisierungsbedarf zu gering ein, weil sie nur grob kalkulieren und keinen Fachmann zurate ziehen. Für die Planung des Gesamtbudgets ist eine umsichtige Rechnung aber entscheidend.
War dir beispielsweise vor dem Kauf nicht bekannt, dass die Rohrleitungen ausgebessert werden müssen, führt das zu einer deutlichen Erhöhung der Modernisierungskosten. Wenn du ohnehin schon knapp kalkuliert hast, bringt dich das schnell in finanzielle Schwierigkeiten. Eine gute Idee ist die Zusammenarbeit mit einem Gutachter, der dich bei deiner Kaufentscheidung unterstützt und einen umfassenden Sanierungsplan erstellt.
Die energetische Sanierung und die Energiekosten spielen bei bestehenden Immobilien eine wichtige Rolle. Der Energieausweis dokumentiert den aktuellen energetischen Zustand einer Immobilie. Idealerweise kontaktierst du vor deiner Kaufentscheidung einen Energieberater, der dir zeigt, welche Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz sinnvoll sind und mit welchen Kosten du rechnen musst. Der Profi berechnet auch, welche Einsparungen bei den monatlichen Ausgaben nach der Sanierung zu erwarten sind.
3. Fehler: Eigenleistungen überschätzen
Viele Käufer unterschätzen auch den Aufwand bestimmter Arbeiten und denken, sie könnten diese in Eigenleistung durchführen, um die Kosten zu senken. Wenn du die Arbeiten neben dem beruflichen und familiären Alltag bewältigen willst, stößt du unter Umständen schnell an deine Grenzen. Es mangelt nicht nur an ausreichenden Fachkenntnissen, sondern auch an der Zeit, die Maßnahmen zu erledigen. Am Ende führt das zu einer Verzögerung der Modernisierung und deutlich höheren Kosten. Du solltest also genau überlegen, welche Arbeiten du dir zutraust und was du tatsächlich umsetzen kannst.
Gibt es jemanden in deinem Freundes- oder Bekanntenkreis, der dich bei deinen Eigenleistungen unterstützen kann oder sogar einige Arbeiten übernehmen kann? Kläre am besten vorher genau ab, wer dir helfen kann und ob derjenige auch ausreichend Zeit mitbringt, um die Arbeiten zeitnah umzusetzen. Gerade wenn ein Zeitplan einzuhalten ist, musst du genau prüfen, wann welche Maßnahmen durchgeführt werden sollten.
4. Fehler: Nicht genehmigte Anbauten
Gibt es an der Immobilie Anbauten wie Wintergärten, Garagen oder nachträglich ausgebaute Dachgeschosse solltest du dir vor dem Kauf unbedingt die entsprechenden Genehmigungen vorlegen lassen. Wenn keine Unterlagen über die Anbauten vorhanden sind und du misstrauisch bist, kannst du dich beim zuständigen Bauamt erkundigen, ob alles in Ordnung ist. Selbst wenn der Verkäufer dir versichert, dass es bisher keine Probleme mit den Anbauten gab, ist Vorsicht angesagt: Fallen nicht genehmigte Anbauten einmal auf, bist du als Eigentümer verantwortlich. Im besten Fall musst du nachträglich nur Genehmigungen einholen, verläuft die Prüfung jedoch ungünstig, trägst du die Kosten für die Beseitigung.
Wenn nachträgliche Genehmigungen erteilt werden, gelten übrigens die heutigen Bestimmungen. Soll also ein nicht genehmigtes Dachgeschoss, das bereits im Jahr 1985 ausgebaut wurde, nachträglich genehmigt werden, sind unter anderem aktuelle Vorgaben hinsichtlich Wärmedämmung zu beachten. Hier musst du also unter Umständen auf deine Kosten nachbessern.
Problematisch sind nicht genehmigte Anbauten auch bei der Wohnflächenberechnung. Werden diese Flächen in die Wohnflächenberechnung einbezogen ergibt sich ein zu hoher Kaufpreis. In den meisten Kaufverträgen wird ein Gewährleistungsausschluss vereinbart, das heißt, du kaufst wie gesehen. Unter bestimmten Umständen liegt jedoch ein Sachmangel vor und der Verkäufer ist schadenersatzpflichtig. Um das prüfen zu lassen, brauchst du einen Anwalt und der Fall landet eventuell vor Gericht.
Selbst wenn du Ansprüche gegen den Verkäufer geltend machen kannst, zieht sich ein solches Verfahren über einen längeren Zeitraum hin und bringt eine Menge Ärger mit sich. Im besten Fall kommt es also gar nicht dazu und du schaust dir deine Wunschimmobilie und die An- und Umbauten genau an, um solche Probleme zu vermeiden.
5. Fehler: Kaufentscheidung unter Druck
Vor allem in Ballungsräumen ist der Immobilienmarkt überhitzt und es gibt ein begrenztes Angebot. Dennoch solltest du Entscheidungen unter Zeitdruck vermeiden und nicht übereilt handeln. Eventuell bauen Verkäufer oder Immobilienmakler Druck auf: Es gibt viele Interessenten, es liegt ein besseres Angebot vor oder ein anderer Kaufinteressent hat quasi schon zugesagt - lass dich auf keinen Fall drängen und handle nicht emotional!
Wichtig ist, dass du im Vorfeld genau rechnest, damit deine Finanzierung auf einer soliden Grundlage steht. Bei einer Immobilienfinanzierung geht es um eine hohe Summe, wenn du hier nicht richtig rechnest, ruiniert dich ein zu hoher Kredit im schlimmsten Fall. Kläre also vorab immer, wie viel Kredit du dir leisten kannst und wie viel Eigenkapital du auf der hohen Kante hast, um dein Gesamtbudget zu ermitteln. Auch den Betrag, um den du dein Budget überschreiten kannst, legst du idealerweise vorher fest.
Am besten schaust du dir mehrere Angebote an, damit entwickelst du ein Gefühl für die aktuelle Marktsituation und erkennst, auf was du bei den Verhandlungen achten solltest. Es ist auf keinen Fall sinnvoll, das erstbeste Angebot anzunehmen.
Misstrauisch solltest du werden, wenn du außerhalb der üblichen Geschäftszeiten kontaktiert wirst oder du zu einem schnellen Notartermin gedrängt werden solltest. Im Zweifel solltest du die Kaufentscheidung nur mit einem erfahrenen Berater treffen und die Immobilie im Vorfeld von einem Gutachter prüfen lassen.
Fazit: Kaufentscheidung mit Bedacht treffen und Immobilie genau prüfen
Verschiedene Fehler beim Immobilienkauf lassen im schlimmsten Fall das gesamte Vorhaben scheitern. Damit du am Ende nicht drauf zahlst, solltest du dich im Vorfeld genau mit deinem Vorhaben beschäftigen. Wichtig ist, die angebotenen Immobilien genau zu prüfen und Entscheidungen aus dem Bauch heraus zu vermeiden. Die Immobilie muss genau zu dir und deiner Lebensplanung passen, zudem muss die Finanzierung auf einer soliden Grundlage stehen. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie musst du dir vor allem Gedanken über anstehende Modernisierungen machen, damit du dein Budget nicht zu sehr belastest.
