Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden und suchen eine passende Baufinanzierung in Hamburg. Wichtig ist, die Finanzierung auf eine solide Grundlage zu stellen. Eine Baufinanzierung zahlst du über einen Zeitraum von bis zu 30 Jahren zurück, da muss bei der Planung alles genau passen.
Im folgenden Artikel zeigen wir dir, wie viel Immobilie du dir leisten kannst, wie du dein Budget ermittelst und was du bei der Planung bedenken solltest.
Wie berechne ich mein monatliches Budget?
Wie hoch die maximale Monatsrate sein darf, ermittelst du mit einer Einnahmen-Ausgabenrechnung. Stelle deine regelmäßigen Einnahmen und die Ausgaben gegenüber, um dein frei verfügbares Monatseinkommen zu berechnen. Mit einem Budgetrechner kannst du diese Kalkulation problemlos online erstellen.
Wichtig ist, dass du in deiner Aufstellung alle Ausgaben berücksichtigst. Denk dabei auch an Versicherungsbeiträge oder andere Kosten, die nur einmal im Jahr fällig werden.
Einige der Ausgaben im Überblick:
- Kosten für Miete und Nebenkosten (entfällt nach Umzug in die neue Immobilie)
- Internet- und Telefonkosten
- Ausgaben für Lebensmittel
- Kleidung und Drogerieartikel
- Kfz-Kosten
- Kosten des öffentlichen Nahverkehrs
- Versicherungskosten
- Ausgaben für Sport und Freizeit
- Bildungskosten
- Urlaubsreisen
- Ausgaben für Haustiere
- Raten für eventuell bestehende Kredite
Banken berücksichtigen bei ihren Kreditprüfungen oftmals Pauschalen, die sich an der Anzahl der Personen im Haushalt orientieren. Gängig sind dabei zwischen 600 und 800 Euro für die erste Person, sowie 200 bis 250 Euro für jede weitere Person.
Tipp 1
Deine aktuelle Kaltmiete ist ein guter Anhaltspunkt für die mögliche Monatsrate. Wenn du diese Ausgaben aktuell problemlos aus deinem Haushaltseinkommen tragen kannst, solltest du mit der künftigen Monatsrate kein Problem haben.
Tipp 2
Lassen deine Einnahmen eine höhere Monatsrate zu, als deine derzeitige Kaltmiete, lege die Differenz bereits jetzt an die Seite. Du gewöhnst dich an die höheren Ausgaben und sparst zusätzliches Kapital an. #immobilienprobefahrt
Wenn du zusammenrechnest, wie hoch deine monatlichen Einnahmen sind, solltest du nur regelmäßige Zahlungen berücksichtigen. Besondere Zahlungen wie ein Boni deines Arbeitgebers, die nicht sicher gezahlt werden, solltest du nicht einbeziehen.
Zu den regelmäßigen Einnahmen zählen:
- Nettoeinkommen
- Kindergeld
- Einkünfte aus Nebentätigkeiten
- Unterhaltszahlungen
- Einkünfte aus Mieteinnahmen
- Einkünfte aus Kapitalvermögen
Wie berechne ich die maximale Finanzierungssumme?
Ein Budgetrechner zeigt dir in der Regel auch an, wie viel Kredit du dir leisten könntest. Wenn du selbst überschlägig berechnen möchtest, wie hoch deine Finanzierungssumme sein darf, geht das mit folgender Formel:
Frei verfügbares Monatseinkommen x 12 Monate x 100 / (Zins+Tilgung) = maximale Darlehenshöhe
Wenn du beispielsweise bei deiner Budgetrechnung ein frei verfügbares Monatseinkommen von 1.100 Euro ermittelt hast, die Zinsen aktuell bei 3 % liegen und du mit einer Tilgung von 2 % rechnest, ergäbe sich folgende Berechnung:
1.100 x 12 x 100/ (3+2) = 264.000 Euro
Wenn du im Monat 1.100 Euro für die Rückzahlung einer Immobilie zur Verfügung hast, könntest du einen Kredit von rund 264.000 Euro zurückzahlen. Variieren kannst du bei der Höhe der Tilgung. Würdest du lediglich 1 % tilgen, ergäbe sich eine maximale Kreditsumme von 330.000 Euro.
Wichtig ist, einen Puffer einzurechnen. Etwa 200 Euro im Monat solltest du für unvorhergesehene Ausgaben einrechnen. Wenn du ein Haus kaufst oder baust, solltest du bedenken, dass die Nebenkosten höher sein können als in deiner bisherigen Wohnung.
Gut zu wissen
Eine Faustformel besagt, dass die monatliche Annuität bei einer Immobilienfinanzierung maximal 30 bis 35 % des Nettoeinkommens betragen sollte.
Eine Baufinanzierung zahlst du über einen langen Zeitraum zurück. Nach der ersten Zinsfestschreibung musst du in der Regel eine Anschlussfinanzierung einplanen. Wie hoch die Zinsen in 10, 15 oder 20 Jahren sein werden, kann heute niemand voraussagen. Das solltest du unbedingt bei deiner Planung berücksichtigen und prüfen, ob du in der Lage wärst, eine höhere Rate zu tragen, wenn die Kapitalmarktzinsen steigen. Du solltest also auf keinen Fall mit spitzem Bleistift rechnen!
Wie hoch sind die Gesamtkosten bei einem Immobilienkauf?
Wenn du deine mögliche Kreditsumme ermittelt hast, kannst du dich nach einer passenden Immobilie umschauen. Das Eigenkapital, das du in dein Vorhaben einbringen willst, addierst du zu der maximalen Darlehenssumme, um dein Gesamtbudget zu berechnen.
Zum Kaufpreis beziehungsweise zu den Baukosten sind die Nebenkosten eines Immobilienverkaufs hinzuzurechnen. Grob gerechnet fallen knapp 15 % des Kaufpreises an.
Folgende Kosten gehören zu den Kaufnebenkosten:
- Grunderwerbsteuer zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises, abhängig vom Bundesland
- Notar- und Grundbuchkosten rund 2 % des Kaufpreises
- Maklercourtage etwa 3,57 % des Kaufpreises
Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufst und Umbauten und Modernisierungen planst, musst du die Kosten ebenfalls einkalkulieren. Idealerweise lässt du dir entsprechende Kostenvoranschläge erstellen, damit du weißt, welche zusätzlichen Ausgaben auf dich zukommen.
Wie viel Eigenkapital muss ich mitbringen?
Ideal ist es, wenn du die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlst. Banken gewähren Kredite in der Regel nicht für die zusätzlichen Kosten, da sie den Wert der Immobilie nicht erhöhen. Sollten die Nebenkosten mitfinanziert werden, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung. Ob das tatsächlich möglich ist, entscheiden die Banken im Einzelfall.
Grundsätzlich solltest du mindestens die Kaufnebenkosten (rund 12%) als Eigenkapital in dein Vorhaben einbringen.
Banken bewerten vor der Kreditvergabe das Risiko. Ein höherer Eigenkapitalanteil senkt das Risiko eines Kreditausfalls. Wenn du einen Kredit aufnimmst, profitierst du mit höheren Kapitaleinsatz von attraktiveren Konditionen.
Wenn du mehr zum Thema Eigenkapitaleinsatz wissen möchtest und erfahren willst, ob Eigenleistungen als Kapitalersatz gelten, empfehlen wir unseren Artikel "Was sind eigentlich Eigenkapital und Eigenleistung?"
Fazit: Finanzierungsbudget langfristig und realistisch planen.
Wie viel Immobilie du dir leisten kannst, ist von deinen monatlichen Einnahmen und deinem Eigenkapital abhängig. Wichtig ist, dass du langfristig planst und dir genau überlegst, wie deine finanzielle Situation sich in den kommenden Jahren entwickelt. Idealerweise kalkulierst du einen Puffer ein - insbesondere, wenn du ein Haus baust oder kaufst, musst du in den kommenden Jahren mit Reparaturkosten rechnen. Dazu kommen weitere Ausgaben wie eine kaputte Waschmaschine oder eine teure Autoreparatur, die dich wegen einer zu knapp geplanten Finanzierung nicht in Probleme und schlaflose Nächste stürzen sollten.
