Damit deine Immobilienfinanzierung in Hamburg auf einer soliden Grundlage steht, ist ein Eigenkapitalanteil von mindestens 20 % zu empfehlen. Bauherren können einen Teil des Kapitals auch als Eigenleistung, häufig auch als "Muskelhypothek" bezeichnet, einbringen.
Im folgenden Artikel erfährst du unter anderem, welche Finanzmittel als Eigenkapital gelten und was du bei der Eigenleistung berücksichtigen solltest.
Was gilt bei der Immobilienfinanzierung als Eigenkapital?
Bevor du in die Planung deines Immobilienkaufs oder Bauvorhabens einsteigst, empfiehlt sich ein Kassensturz. Der folgende Überblick zeigt, welches Vermögen du als Eigenkapital einbringen kannst:
- Barvermögen
- Anlagen auf Sparkonten oder Tagesgeldern
- Wertpapiere
- Fondsanteile
- Bausparvertrag
- Fördergelder
- Guthaben aus einem Riester-Vertrag
- Schenkungen von z.B. den Eltern
Wenn du dein Geld als Tagesgeld angelegt hast, ist es in der Regel sofort verfügbar. Handelt es sich um eine Sparanlage, einen Sparbrief oder eine langfristigere Anlage, ist das Geld nicht immer zum passenden Zeitpunkt fällig. In diesem Fall hilft eine Zwischenfinanzierung, den Zeitraum bis zur Fälligkeit zu überbrücken. Du solltest die zusätzlichen Zinskosten bei einer Kalkulation berücksichtigen.
Wertpapiere oder Fondsanteile kannst du in der Regel kurzfristig verkaufen. Dabei solltest du die aktuellen Kurse im Blick haben, damit du deine Anlagen nicht mit Verlust verkaufst. Wenn du weißt, dass du die Gelder mittelfristig benötigen wirst, kann es sich lohnen, zu einem guten Zeitpunkt zu verkaufen und das Geld zwischenzeitlich auf einem Tagesgeldkonto zu parken.
Möchtest du einen Bausparvertrag in die Finanzierung einbringen, kommt es auf die Zuteilungsreife des Vertrages an. Sonst ist auch in diesem Fall eine Zwischenfinanzierung erforderlich. Allerdings ist der Termin der Zuteilung bei einem Bausparvertrag nicht garantiert, im ungünstigsten Fall musst du also länger als geplant zwischenfinanzieren, was eine höhere Zinsbelastung bedeutet. Du solltest also überlegen, ob du den Vertrag als Notgroschen behältst und nicht in die Finanzierung einbringst. Mehr zum Thema erfährst du in unserem Artikel "Wie funktioniert ein Bausparvertrag".
Guthaben aus einem Riester-Vertrag kannst du ebenfalls in deine Finanzierung einbinden. Wenn du bereits einen Vertrag abgeschlossen hast, der für eine spätere Zusatzrente vorgesehen war, kannst du das angesparte Kapital entnehmen. Welche Entnahmen möglich sind, entnimmst du deinem Vertrag. Ob dein Riester- Vertrag überhaupt für eine Entnahme geeignet ist und welche Vor- und Nachteile damit verbunden sind, haben wir dir im Artikel "Wie kann ich mit Wohnriester eine Immobilie finanzieren?" zusammengestellt.
Zusätzlich können verschiedene weitere Mittel einbezogen werden. Dazu zählen unter anderem:
- ein bereits bezahltes Baugrundstück
- eine vorhandene, lastenfreie Immobilie
- Eigenleistungen
Was sind Eigenleistungen?
Wenn du, deine Freunde oder Familienmitglieder auf dem Bau verschiedene Aufgaben übernehmen und du dafür Handwerkerkosten einsparst, handelt es sich um Eigenleistungen. Üblicherweise können bis zu 15 % der Darlehenssumme als Eigenleistung angerechnet werden.
Wichtig ist, dass du nur die Arbeiten übernimmst, zu denen du auch tatsächlich in der Lage bist. In der Regel ist es sinnvoll, dass Laien beim Innenausbau Hand anlegen und den Rohbau einem Fachmann überlassen.
Es gibt verschiedene Leistungen, die auch Laien in der Regel problemlos bewältigen:
- Maler- oder Tapezierarbeiten
- Bodenbelag verlegen
- Anlage der Außenanlagen und/oder des Gartens
Arbeiten an der Elektroinstallation, dem Dach, tragenden Wänden oder der Haustechnik solltest du besser in die Hände eines Fachmanns legen. Gerade in Bereichen, in denen Vorschriften zu beachten sind, ist die Zusammenarbeit mit einem Profi sinnvoll.
Wenn du oder einer deiner Freunde vom Fach bist, kannst du auch diese Leistungen als Eigenleistungen einkalkulieren.
Was ist beim Erbringen von Eigenleistungen wichtig?
Wenn du überlegst, welche Arbeiten du an deinem Bau ausführen möchtest, ist eine realistische Betrachtung entscheidend. Einige Bauherren überschätzen ihr handwerkliches Knowhow. Können Arbeiten nicht wie geplant fertiggestellt werden, verzögert das schlimmstenfalls das gesamte Vorhaben. Unter Umständen ist sogar eine Nachfinanzierung nötig. Du solltest also genau überdenken, ob du in der Lage bist, deine Arbeiten fach- und termingerecht auszuführen.
Darüber hinaus gibt es weitere Faktoren, die du in deine Entscheidung einbeziehen solltest:
Bei Arbeiten in Eigenleistung gibt es keine Gewährleistung. Hast du die Arbeiten selbst durchgeführt, bist du allein in der Haftung. Du musst also entweder selbst nachbessern oder auf eigene Kosten nachbessern lassen.
Verfügst du über ausreichende Kenntnisse, um die Arbeiten durchzuführen und ist auch das passende Werkzeug vorhanden? Wenn du erst teure Maschinen anschaffen oder ausleihen musst, lohnt sich das Ganze unter Umständen nicht.
Wenn du als Privatperson Material einkaufst, zahlst du in der Regel den vollen Preis. Baufirmen profitieren häufig von Rabatten, sodass sich dein Einsatz am Ende nicht lohnt und du keine nennenswerte Ersparnis erzielst.
Wie werden die Eigenleistungen angerechnet?
Wenn du einen Teil der Arbeiten selbst übernimmst, musst du diesen Eigenkapitalersatz bei der Bank nachweisen. Du kalkulierst dabei mit den Lohnkosten, die der Handwerker eigentlich gekostet hätte. Wenn du also den Füßboden in Eigenregie verlegst und ein Handwerker dafür 2.000 Euro berechnet hätte, kannst du diese 2.000 Euro ansetzen. Wichtig ist, nur die Lohnkosten zu berücksichtigen, die Materialkosten fallen auch an, wenn du die Leistungen selbst durchführst.
Wenn du mit einem Bauunternehmen baust, erhältst du in der Regel eine Aufstellung über alle durchzuführenden Arbeiten mit dem jeweiligen Lohn- und Materialanteil. Aus dieser Aufstellung kannst du die Angaben für die Bank entnehmen.
Fazit: Eigenkapital und Eigenleistung genau ermitteln
Die meisten Menschen bauen nur einmal im Leben ein Haus. Wichtig ist daher, dass du umsichtig planst und bei der Ermittlung der Gesamtkosten und deinem Eigenanteil sehr genau rechnest. Es ist nicht zu empfehlen, deine gesamten finanziellen Reserven in das Vorhaben einzubringen, du solltest auf jeden Fall einen Notgroschen zurückbehalten. Zudem ist es entscheidend, bei den Eigenleistungen realistisch zu bleiben und deine Fähigkeiten nicht zu überschätzen.
