Du profitierst bei einem Immobiliendarlehen von günstigen Konditionen, da Banken die Kreditvergabe auf den Wert deiner Immobilie abstellen. Du darfst die Kreditmittel aber nur zweckgebunden verwenden und musst der Bank belegen, wofür du das Geld verwendest. Was Banken nicht finanzieren, erfährst du im folgenden Artikel.
Warum ist ein Immobiliendarlehen zweckgebunden?
Einen Immobilienkredit darfst du nur für verschiedene Vorhaben verwenden:
- Kauf oder Neubau einer Immobilie
- Modernisierung oder Sanierung einer Immobilie
- Ablösung oder Umschuldung eines bestehenden Darlehens
Deine Immobilie dient der Bank als Sicherheit für die Kreditvergabe, es wird eine Grundschuld in Kredithöhe zu Gunsten des Kreditgebers in das Grundbuch eingetragen. Kannst du deinen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen, ist die Bank berechtigt, die Zwangsvollstreckung zu betreiben, um die Verbindlichkeiten auszugleichen.
Für die Bank geht die Kreditvergabe also mit einem geringeren Risiko einher, da es einen Gegenwert gibt.
Wie hoch ist der Beleihungswert meiner Immobilie?
Die maximale Kredithöhe richtet sich nach dem Beleihungswert deiner Immobilie. Bei der Kreditentscheidung legt die Bank fest, welchen Betrag sie bekommt, wenn es zu einer Verwertung der Immobilie kommt - das ist der sogenannte Beleihungswert. Dabei handelt es sich nicht um den reinen Kauf- oder Baupreis deiner Immobilie, sondern um den Verkehrswert abzüglich eines Sicherheitsabschlags. Dieser Wert kann von den am Markt zu zahlenden Preisen teilweise deutlich abweichen und auch zur Ablehnung der Finanzierungsanfrage führen.
Der Beleihungswert ist also quasi der Gegenwert, der für die Kreditgewährung zur Verfügung steht. Die Bank will bei den Kreditauszahlungen sicher sein, dass dieser Wert auch erreicht ist. Darum wird ein Darlehen für einen Neubau nicht in einer Summe, sondern immer nur dem Baufortschritt entsprechend ausgezahlt.
Gut zu wissen:
Damit der Kreditbetrag oder ein Teil des Kredites ausgezahlt wird, musst du der Bank immer Nachweise vorlegen. In der Regel weist du den Baufortschritt anhand von Rechnung nach. Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie, ist für die Auszahlung der Kreditmittel der Kaufvertrag erforderlich.
Geht es bei der Kreditaufnahme um eine Umschuldung, ist der Verwendungszweck ebenfalls nachzuweisen. Üblicherweise bekommst du eine Ablösebescheinigung deiner alten Bank, aus der sich der Restschuldbetrag ergibt. Willst du den Kredit aufstocken, um beispielsweise Modernisierungen vorzunehmen, sind für diesen Aufstockungsbetrag z.B. Handwerker- oder Materialrechnungen erforderlich.
Was kann ich nicht mit einem Immobilienkredit finanzieren?
Die Bank ist bei einem Zahlungsausfall berechtigt, die Immobilie zu veräußern, auf das bewegliche Mobiliar hat sie jedoch keinen Zugriff. Bestimmte Einbauten haben also keinen Gegenwert für die Bank und führen nicht zu einer Werterhöhung deiner Immobilie. Darum kannst du eine neue Küche, Möbel oder anderes Inventar in der Regel nicht mit einem Immobilienkredit finanzieren.
Handelt es sich um eine maßgefertigte Küche, die in das Haus oder die Wohnung fest eingebaut wird, ist die Finanzierung unter Umständen möglich. Hier kommt es auf die Bedingungen der jeweiligen Kreditgeber an.
Auch andere Ausgaben wie die nächste Urlaubsreise oder ein neues Auto stehen nicht in Verbindung mit deiner Immobilie und sind daher nicht Bestandteil einer Immobilienfinanzierung.
Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf fallen Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer oder Notarkosten an. Diese Ausgaben steigern den Immobilienwert nicht, es gibt also keinen Gegenwert - Banken finanzieren diese Kosten im Rahmen einer Immobilienfinanzierung in der Regel nicht. Üblicherweise musst du diese Ausgaben aus deinem Eigenkapital erbringen.
Was finanzieren Banken mit einem Immobiliendarlehen?
Mit einem Immobilienkredit kannst du die Kauf- oder Baukosten deiner Immobilie finanzieren. Darüber hinaus gewähren Kreditinstitute die Kreditmittel für alle Einbauten, die fest mit der Immobilie verbunden sind. Auch Garagen, Carports, die Außenanlagen oder ein Gartenhaus kannst du in der Regel mit deinem Immobiliendarlehen finanzieren.
Was passiert, wenn ich nicht die gesamten Kreditmittel abrufe?
Bei einem Neubauvorhaben oder Modernisierungskredit kann es vorkommen, dass du ein höheres Darlehen aufgenommen hast, als du letztendlich benötigst. Ob diese Mittel zur freien Verwendung ausgezahlt werden, hängt von den Bedingungen im Darlehensvertrag ab. Hier musst du also klären, ob die Bank dir diese Kreditmittel auch ohne Nachweis auf dein Konto auszahlt. Im ungünstigsten Fall kannst du den Teilbetrag nicht abrufen und musst eine Nichtabnahmeentschädigung zahlen. Wichtig ist also, vor der Darlehensaufnahme genau zu kalkulieren und sich für den richtigen Finanzierungspartner zu entscheiden.
Was sind die Vorteile eines zweckgebundenen Darlehens?
Die Zweckbindung eines Immobiliendarlehens bietet für Darlehensnehmer und Darlehensgeber verschiedene Vorteile. Banken sind durch die Eintragung einer Grundschuld gegen Zahlungsausfälle abgesichert und können sicher sein, ihre Forderung im Zuge einer Zwangsversteigerung auszugleichen.
Kreditnehmer profitieren von günstigen Konditionen, da ihre Immobilie als Sicherheit für den Kredit dient. Im Gegensatz zu einem klassischen Ratenkredit überzeugt das Immobiliendarlehen mit deutlich besseren Zinssätzen.
Fazit: Immobiliendarlehen nur bei entsprechendem Gegenwert
Banken finanzieren mit einem Immobiliendarlehen nur Vorhaben, für die es einen Gegenwert gibt. Neben der eigentlichen Immobilie handelt es sich dabei um fest mit der Immobilie verbundene Einbauten oder Anbauten. Entscheidend ist, dass du in Form von Rechnungen oder Bautenstandsberichten nachweist, dass dieser Gegenwert vorhanden ist, um die Kreditmittel zu erhalten.
