Eine Ferienwohnung an Ostsee oder Nordsee kann als Kapitalanlage funktionieren. Viele Investoren rechnen aber mit den besten Buchungszahlen statt mit realistischen Werten. Hier erfährst du, welche Fehler du vermeiden solltest und welche Punkte du vor dem Kauf prüfen kannst.
Fehler bei der Rechnung
Die Finanzierung steht und fällt mit der Rechnung. Viele Probleme entstehen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben ist.
Auslastung zu optimistisch ansetzen
Verkaufsangaben oder besonders starke Saisonmonate sind keine sichere Grundlage für deine Kalkulation. Eine Ferienwohnung kann in der Hauptsaison gut gebucht sein und außerhalb dieser Zeit deutlich weniger Einnahmen erzielen.
Nutze für deine Rechnung dieselben Szenarien wie in Artikel 2: 115 Euro netto pro Nacht und 50 beziehungsweise 75 Prozent Auslastung. Nach der angesetzten Gebührenpauschale bleiben dabei rund 12.488 beziehungsweise 18.731 Euro pro Jahr – noch vor Fixkosten und Kapitaldienst. Diese Werte sind Beispielannahmen und keine Buchungsprognose für ein konkretes Objekt.
Bei 90 Prozent Finanzierung des Kaufpreises beträgt der Kapitaldienst im Beispiel 17.550 Euro pro Jahr. Zusammen mit den angesetzten 1.500 Euro Fixkosten ergibt sich bei 50 Prozent Auslastung ein negativer Cashflow von rund 6.562 Euro pro Jahr. Bei 75 Prozent Auslastung fehlen noch rund 319 Euro. Wie die Rechnung im Einzelnen aufgebaut ist, zeigt Artikel 2 der Serie.
Kaufnebenkosten und Kreditrate unterschätzen
Zur Rechnung gehören nicht nur Kaufpreis und Kreditrate. Plane auch Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch sowie Einrichtung und Inventar ein. Je nach Objekt können weitere Kosten hinzukommen, etwa für Makler, Renovierung oder größere Reparaturen.
Die Kreditrate muss auch dann tragbar sein, wenn weniger Gäste buchen als erhofft. Prüfe deshalb, ob du einen schwächeren Buchungsverlauf und unerwartete Ausgaben finanziell auffangen kannst.
Die Finanzierung nicht auf das Vermietungsmodell abstimmen
Ferienimmobilien werden von Banken oft anders bewertet als selbst genutzte Immobilien. Eine Vollfinanzierung des Kaufpreises ist häufig schwer zu bekommen. Für die Beispielrechnung in dieser Serie setzen wir deshalb 90 Prozent Finanzierung des Kaufpreises an; Kaufnebenkosten und Einrichtung kommen zusätzlich hinzu.
Frag vor der Festlegung auf eine Bank nach, ob sie Erfahrung mit Ferienimmobilien hat und wie sie die geplante Vermietung bei der Finanzierung bewertet.
Fehler bei Standort und Objekt
Ein beliebter Ferienort reicht nicht aus. Du musst prüfen, ob sich genau dieses Objekt wie geplant vermieten lässt und ob der Zustand zur Kalkulation passt. Das gilt in unterschiedlichen Küstenorten wie Scharbeutz, Fehmarn, Büsum, Cuxhaven, St. Peter-Ording und Sylt: Maßgeblich sind die örtlichen Regeln und die konkrete Wohnung.
Vermietungserlaubnis nicht vor dem Kauf klären
Der Bebauungsplan, baurechtliche Vorgaben und kommunale Regelungen können die Ferienvermietung einschränken. Kläre deshalb vor dem Kauf mit der zuständigen Gemeinde oder dem Bauamt, ob die Nutzung für das konkrete Objekt zulässig ist und welche Bedingungen gelten (Quellen: § 10 BauNVO; § 11 BauNVO).
Bitte möglichst um eine schriftliche Auskunft. Eine Verkaufsbroschüre oder die Aussage des Verkäufers ersetzt keine Prüfung durch die zuständige Stelle. Erkundige dich auch, ob für deinen Fall eine formelle Genehmigung oder eine weitere rechtliche Prüfung erforderlich ist.
Sanierungsbedarf und Ausstattung übersehen
Bei älteren Wohnungen können Bad, Fenster, Heizung oder Elektrik zusätzliche Kosten verursachen. Auch Möbel, Textilien und Küchengeräte müssen zur Vermietung passen und können regelmäßig ersetzt werden.
Lass den Zustand des Objekts vor dem Kauf fachlich einschätzen. Plane absehbare Reparaturen und notwendige Ausstattung in deiner Gesamtrechnung ein.
Fehler im laufenden Betrieb
Eine Ferienwohnung ist kein Selbstläufer. Gästewechsel, Reinigung und Vermarktung kosten Zeit oder Geld.
Verwaltung und Vermarktung nicht einkalkulieren
Vor dem Kauf sollte klar sein, wer Buchungsanfragen beantwortet, Schlüsselübergaben organisiert, reinigt, Wäsche bereitstellt und die Vermarktung übernimmt. Wenn du eine Agentur beauftragst, gehören deren tatsächliche Kosten in die Rechnung. Übernimmst du Aufgaben selbst, solltest du den Zeitaufwand ebenfalls realistisch einschätzen.
In der Beispielrechnung der Serie werden Plattform- und Verwaltungskosten als gemeinsame Pauschale von 40,5 Prozent angesetzt. Das ist ein Rechenwert, kein allgemeingültiger Gebührensatz. Für deine Wohnung zählt, was in den konkreten Verträgen steht.
Eigennutzung bei Kalkulation und Steuern abgrenzen
Wenn du die Wohnung privat nutzt, stehen diese Nächte nicht für die Vermietung zur Verfügung. Das kann den Cashflow verändern und steuerliche Folgen haben. Eigennutzung muss deshalb in der Vermietungs- und Steuerrechnung berücksichtigt werden. Die steuerliche Abgrenzung erklärt Artikel 3 der Serie; verbindliche Fragen klärst du mit deinem Steuerberater.
Checkliste vor dem Kauf
Diese neun Punkte solltest du prüfen, bevor du eine Ferienwohnung kaufst.
Vor der Besichtigung
- Standort und Vermietungserlaubnis: Hast du bei der zuständigen Stelle geklärt, ob die Ferienvermietung zulässig ist?
- Auslastung: Rechnet deine Planung mit nachvollziehbaren Buchungsdaten und unterschiedlichen Szenarien statt mit Verkaufsangaben?
- Zustand und Sanierungsbedarf: Hast du den baulichen Zustand fachlich einschätzen lassen?
- Gebäudeunterlagen: Hast du Teilungserklärung, Hausordnung und weitere Unterlagen auf Einschränkungen für die Ferienvermietung geprüft?
Vor der Finanzierungszusage
- Gesamtkosten: Sind Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Einrichtung und absehbare Reparaturen eingeplant?
- Kreditrate mit Puffer: Ist der Kapitaldienst auch bei einer schwächeren Auslastung tragbar?
- Verwaltung und Vermarktung: Ist geklärt, wer sich um Buchungen, Reinigung und Gästewechsel kümmert und was das kostet?
- Steuerliche Einordnung: Hat dein Steuerberater die Vermietung, mögliche Eigennutzung und geplante Kosten geprüft?
- Bankerfahrung: Hat die Bank Erfahrung mit der Finanzierung von Ferienimmobilien?
Häufige Fragen zur Ferienwohnung als Kapitalanlage
Welche Auslastung sollte ich für die Finanzierung ansetzen?
Nutze mehrere Szenarien und prüfe, was für den konkreten Standort plausibel ist. In der Beispielrechnung der Serie werden 50 und 75 Prozent Auslastung verglichen. Diese Werte sind keine Prognose für deine Wohnung.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Ferienwohnung?
Das hängt von Bank, Objekt und persönlicher Situation ab. Im Beispiel der Serie werden 90 Prozent des Kaufpreises finanziert. Mit Kaufpreisanteil, Kaufnebenkosten und der angesetzten Einrichtung ergibt sich ein Eigenmittelbedarf von 73.500 Euro. Weitere Kosten sind darin nicht enthalten.
Welche Kosten für Verwaltung und Vermarktung fallen an?
Das hängt davon ab, welche Aufgaben du selbst übernimmst und welche Leistungen du beauftragst. In der Beispielrechnung der Serie wird eine gemeinsame Gebührenpauschale von 40,5 Prozent angesetzt. Prüfe für dein Objekt die tatsächlichen Verträge und Gebühren; Details zur Rechnung findest du in Artikel 2 der Serie.
Wenn du das konkrete Objekt prüfen möchtest, schauen wir uns im kostenlosen Erstgespräch deine Rechnung und dein Vorhaben an. Buche deinen Termin unter andreas-harder.de/termin-buchen.
Mehr über die Finanzierung von Kapitalanlagen findest du auf Kapitalanlage finanzieren.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klärst du mit deinem Steuerberater. Rechtliche Fragen zur Vermietungserlaubnis und zum konkreten Objekt solltest du fachlich prüfen lassen.
