Bei einer Ferienwohnung als Kapitalanlage zählen steuerlich nicht nur die Mieteinnahmen. Auch Zinsen, laufende Kosten, Abschreibungen und eine mögliche private Nutzung spielen eine Rolle. Hier erfährst du, worauf es ankommt – und warum die steuerliche Behandlung immer vom konkreten Objekt und der tatsächlichen Nutzung abhängt.
Ferienwohnung vermieten: Wie werden die Einnahmen versteuert?
Vermietung oder gewerbliche Tätigkeit?
Die Vermietung einer Ferienwohnung wird grundsätzlich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG zugeordnet. Kurzfristige Buchungen und häufig wechselnde Gäste machen die Vermietung nicht automatisch zu einem Gewerbe.
Eine gewerbliche Tätigkeit kann eher in Betracht kommen, wenn die Vermietung hotelähnlich organisiert ist und umfangreiche Zusatzleistungen angeboten werden. Entscheidend ist das Gesamtbild. Ob die Vermietung im Einzelfall als private Vermögensverwaltung oder gewerblich einzuordnen ist, klärst du mit deinem Steuerberater (Quellen: §§ 15 und 21 EStG; Bundesfinanzhof, Urteile zur hotelmäßigen Vermietung).
Welche Kosten können steuerlich berücksichtigt werden?
Kosten, die mit der Vermietung zusammenhängen, können als Werbungskosten infrage kommen. Dazu zählen zum Beispiel Darlehenszinsen, Verwaltungs- und Vermarktungskosten, Reinigung, Versicherungen, Grundsteuer und laufende Nebenkosten.
Die Tilgung des Darlehens ist grundsätzlich keine Ausgabe, die du als Werbungskosten abziehst. Sie ist die Rückzahlung des Kredits. Die konkrete steuerliche Behandlung und die Zuordnung einzelner Kosten klärst du mit deinem Steuerberater.
Möbel und Gebäude: Was wird abgeschrieben?
Abschreibung der Einrichtung
Für die Beispielrechnung setzen wir 18.000 Euro für Einrichtung und Inventar an. Das ist eine Planungsannahme, kein allgemeiner Richtwert für jede Ferienwohnung.
Möbel werden nicht automatisch vollständig im Anschaffungsjahr steuerlich abgezogen. Die Kosten können über die jeweilige Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Gastgewerbe nennt für bestimmte Möbel eine Nutzungsdauer von zehn Jahren. Die AfA-Tabellen sind Schätz- und Orientierungshilfen, keine verbindliche Rechtsnorm. Ob dieser Zeitraum für deine Ferienwohnung und einzelne Einrichtungsgegenstände passt, muss im Einzelfall geprüft werden (Quelle: BMF, AfA-Tabelle Gastgewerbe).
Für die vereinfachte Beispielrechnung setzen wir zehn Jahre an. Damit ergeben sich bei 18.000 Euro Einrichtung rechnerisch 1.800 Euro Abschreibung pro Jahr.
Abschreibung des Gebäudes
Für das Gebäude setzen wir in der Beispielrechnung einen Gebäudeanteil von 80 Prozent des Kaufpreises und eine Abschreibung von 2 Prozent pro Jahr an. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro entspricht das einer angenommenen jährlichen Gebäude-AfA von 4.800 Euro.
Das sind ausschließlich Rechenannahmen. Die tatsächliche AfA hängt unter anderem von den maßgeblichen Daten des Gebäudes, seiner steuerlichen Einordnung und der Kaufpreisaufteilung ab. Eine Ferienwohnung, die kurzfristig an wechselnde Gäste vermietet wird, ist steuerlich nicht automatisch wie eine dauerhaft zu Wohnzwecken vermietete Wohnung zu behandeln. Kläre die anwendbare AfA mit deinem Steuerberater (Quelle: § 7 EStG; BMF, Amtliches Einkommensteuer-Handbuch).
Eigennutzung: Was ändert sich steuerlich?
Private Nutzung ist keine steuerfreie Wochenpauschale
Es gibt keine allgemeine Zahl an Wochen, in denen du eine Ferienwohnung ohne steuerliche Folgen selbst nutzen kannst. Wenn du die Wohnung privat nutzt oder dir bestimmte Zeiträume dafür vorbehältst, kann das die steuerliche Zuordnung der Kosten und die Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht beeinflussen.
Aufwendungen, die auf private Nutzungszeiten entfallen, zählen grundsätzlich nicht zu den Werbungskosten aus der Vermietung. Deshalb solltest du Buchungen, Vermietungsangebote, Leerstandszeiten und private Aufenthalte nachvollziehbar dokumentieren.
Was die 25-Prozent-Abweichung tatsächlich bedeutet
Die oft genannte 25-Prozent-Grenze ist keine erlaubte Eigennutzungsquote. Sie bezieht sich auf den Vergleich zwischen der tatsächlichen Vermietungsdauer und der ortsüblichen Vermietungszeit von Ferienwohnungen.
Der Bundesfinanzhof hat 2025 bestätigt: Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit für Gäste bereitgehaltenen Ferienwohnung kann die Vermietung als Einkünfteerzielung gelten, wenn die tatsächliche Vermietungsdauer die ortsübliche Dauer nicht erheblich unterschreitet. Als erheblich gilt eine Unterschreitung von mindestens 25 Prozent. Für die Prüfung ist auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen (Quelle: BFH, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24; Pressemitteilung).
Diese Prüfung ist keine pauschale Freigabe für private Nutzung. Wenn du die Wohnung selbst nutzt, muss die private Nutzung steuerlich abgegrenzt werden. Welche Auswirkungen das auf Kosten und Verluste hat, hängt von den konkreten Umständen ab. Die Einkommensteuerregeln sind bundesweit; örtliche Abgaben wie Kurbeiträge können sich dagegen zwischen Orten wie Scharbeutz, Büsum und Sylt unterscheiden.
Rechenbeispiel: Was bleibt nach Steuern?
Für die Beispielrechnung übernehmen wir die Annahmen aus Artikel 2: 300.000 Euro Kaufpreis, 90 Prozent Finanzierung des Kaufpreises, 270.000 Euro Darlehen, 4,5 Prozent Sollzins, 2 Prozent anfängliche Tilgung, 115 Euro Nettopreis pro Nacht, eine Gebührenpauschale von 40,5 Prozent und 1.500 Euro jährliche Fixkosten. Der Kapitaldienst beträgt 17.550 Euro pro Jahr.
Nach Abzug der Gebührenpauschale bleiben rund 68,43 Euro pro gebuchter Nacht. Der Eigenmittelbedarf für Kaufpreisanteil, Kaufnebenkosten und Einrichtung beträgt im Beispiel 73.500 Euro – ohne weitere Kosten.
Vereinfachte Steuerwirkung im Beispiel
Für die folgende Modellrechnung setzen wir einen persönlichen Grenzsteuersatz von 42 Prozent, die angenommene Gebäude-AfA von 4.800 Euro und die Einrichtungs-AfA von 1.800 Euro pro Jahr an. Die Steuerwirkung ist vereinfacht gerechnet und setzt voraus, dass die steuerlichen Verluste anerkannt und mit anderen Einkünften verrechnet werden können.
| Auslastung | Nettoerlös nach Gebühren | Cashflow vor Steuern | Mögliche Steuerentlastung | Cashflow nach Steuern im Beispiel |
| 50 % | 12.488 €/Jahr | −6.562 €/Jahr | ca. 3.260 €/Jahr | ca. −3.302 €/Jahr |
| 75 % | 18.731 €/Jahr | −319 €/Jahr | ca. 638 €/Jahr | ca. +319 €/Jahr |
Die Steuerentlastung ist keine garantierte Auszahlung. Sie setzt unter anderem voraus, dass die Verluste steuerlich anerkannt und tatsächlich verrechnet werden können. Die Tabelle ersetzt keine individuelle Steuerberechnung.
Häufige Fragen zu Steuern und Eigennutzung
Über wie viele Jahre werden Möbel abgeschrieben?
Die AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums für das Gastgewerbe nennt für bestimmte Möbel zehn Jahre. Die Tabelle ist eine Orientierungshilfe. Ob diese Nutzungsdauer für deine Ferienwohnung und die jeweiligen Möbel passt, prüft dein Steuerberater.
Ist ein steuerlicher Verlust automatisch Liebhaberei?
Nein. Ein Verlust in einem einzelnen Jahr bedeutet nicht automatisch, dass das Finanzamt die Vermietung als Liebhaberei einstuft. Bei Ferienwohnungen können unter anderem Vermietungsdauer, ortsübliche Vergleichswerte und eine mögliche Eigennutzung relevant sein. Der Bundesfinanzhof stellt bei der Prüfung der Vermietungsdauer auf einen längeren Zeitraum von drei bis fünf Jahren ab (Quelle: BFH, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24).
Kann ich Zinsen und Kosten trotz Eigennutzung absetzen?
Kosten, die auf die Vermietung entfallen, können steuerlich relevant sein. Aufwendungen für private Nutzungszeiten musst du davon abgrenzen. Wie die Aufteilung in deinem Fall vorzunehmen ist, klärst du mit deinem Steuerberater.
Dieser Artikel ist Teil der Serie zur Ferienwohnung an Nord- und Ostsee. Die direkten Links zum Einstiegs- und Rechenartikel werden beim Veröffentlichen ergänzt. Mehr zur Finanzierung von Kapitalanlagen findest du auf Kapitalanlage finanzieren.
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