Wenn du eine Immobilie kaufst oder erbst, bist du als neuer Eigentümer verpflichtet, bestimmte Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Genaue Vorgaben zur Sanierungspflicht regelt das Gebäudeenergiegesetz (GEG), das am 1.11.2020 in Kraft getreten ist.
Der folgende Artikel informiert unter anderem über die verschiedenen Maßnahmen und zeigt, warum es bei Mehrfamilienhäusern oftmals einen Sanierungsstau gibt.
In welchen Fällen besteht eine Sanierungspflicht?
Baufinanzierung Lübeck: Die Sanierungspflicht besteht bei einem Eigentümerwechsel. Wenn du eine Immobilie kaufst oder durch eine Schenkung oder Erbschaft Eigentümer wirst, musst das Gebäudeenergiegesetz berücksichtigen. Handelt es sich um ein Ein- oder Zweifamilienhaus, hast du 2 Jahre Zeit für die Maßnahmen. Erfüllst du die Sanierungsverpflichtung nicht, droht ein Bußgeld bis 50.000 Euro.
Diese Verpflichtung gilt nur, wenn es einen Eigentümerwechsel gibt. Wer bereits vor dem 1. Februar 2002 in dem Haus gelebt hat, muss die Vorgaben nicht erfüllen. Kinder, die gemeinsam mit den Eltern in der Immobilie gewohnt haben und diese nach dem Stichtag erben oder im Rahmen einer Schenkung erhalten, sind verpflichtet die GEG-Vorgaben umzusetzen.
Für Immobilien, die nach dem Stichtag 1. Februar 2002 gebaut wurden, gelten die Regelungen nicht, da bereits bei der Errichtung die Vorgaben des GEG zu beachten sind. Auch für denkmalgeschützte Häuser gibt es andere Regelungen.
Welche Maßnahmen müssen nach dem GEG umgesetzt werden?
Die Sanierungspflicht gilt für folgende Maßnahmen:
Wenn das Dach und das Dachgeschoss des Hauses nicht gedämmt sind, musst du entweder die oberste Geschossdecke oder das Dach dämmen. Die Verpflichtung besteht auch, wenn das Dach nicht ausgebaut ist.
Heizungs- und Warmwasserleitungen, die durch unbeheizte Räume führen, müssen fachgerecht gedämmt werden. Das gilt beispielsweise für Rohre, die durch den Keller führen.
Gibt es in deiner Immobilie eine Öl- oder Gasheizung, bist du verpflichtet, Kessel, die vor 1990 eingebaut wurden, auszutauschen. Die Vorgaben beziehen sich auf Heizkessel, die mit einer konstanten Temperatur heizen. Einen Niedertemperatur- oder Brennwertkessel musst du nicht austauschen.
Gut zu wissen
Die Bundesregierung plant eine Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes. Ab dem 1. Januar 2024 soll demnach die Verpflichtung gelten, beim Heizungstausch Heizungen mit 65 % erneuerbarer Energien einzubauen. Es ist nicht vorgesehen, dass Heizungen sofort getauscht werden, kaputte Heizungsanlagen dürfen repariert werden. Die Förderungen sollen entsprechend angepasst werden.
Was gilt für die Sanierungspflicht bei Mehrfamilienhäusern?
Bei der Sanierung von Mehrfamilienhäusern gibt es häufig einen Sanierungsstau. Handelt es sich um eine Eigentümergemeinschaft, ist es schwierig, alle Interessen zu vereinbaren und die Vorhaben werden nur schleppend umgesetzt.
Zudem reichen die Mittel aus der Instandhaltungsrücklage unter Umständen nicht aus, teure Arbeiten durchzuführen. Gesetzlich vorgeschrieben ist eine angemessene Rücklage, die im Ermessen der Eigentümergemeinschaft liegt. Wurde in der Vergangenheit bei den Instandhaltungsrücklagen gespart, sind keine finanziellen Mittel vorhanden, um teure energetische Sanierungen zu finanzieren. Die Kosten wären in diesem Fall nur mit einer Sonderumlage zu bezahlen, wobei dafür ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft erforderlich ist.
Bestimmte Sanierungsverpflichtungen nach dem GEG gibt es auch bei Mehrfamilienhäusern. So müssen Öl- und Gasheizkessel, die älter als 30 Jahre sind, ausgetauscht werden, sofern es sich nicht im Brennwert- oder Niedertemperaturkessel handelt. Genau wie in Ein- und Zweifamilienhäusern sind warmwasserführende Rohre zu dämmen. Eine Verpflichtung zur nachträglichen Dämmung der obersten Geschossdecke gab es für Mehrfamilienhäuser bereits bis Ende 2015.
Bei der Modernisierung sind im Mehrfamilienhaus bestimmte Mindeststandards vorgeschrieben. Werden lediglich einzelne Bauteile erneuert, sind vorgegebene Anforderungswerte nach dem GEG einzuhalten. Geht es um eine umfassende Sanierung, erfolgt, genau wie bei einem Neubau, eine energetische Gesamtbetrachtung.
Fazit: Sanierungspflicht bei Bestandsimmobilien im Blick haben
Wenn du eine Bestandsimmobilie kaufen möchtest, solltest du die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes im Blick haben. In der Regel kannst du wichtige Angaben bereits aus dem Energieausweis der Immobilie entnehmen. Ratsam ist in diesen Fällen, bereits vor der Kaufentscheidung einen Energieberater hinzuzuziehen. Der Profi weiß genau, welche vorgeschriebenen Sanierungsverpflichtungen zu erfüllen sind und mit welchen Kosten du rechnen musst.
