Bausparen ist eine beliebte Variante, um einen Immobilienkauf oder einer Renovierung zu finanzieren. Nach Angaben des Statistikportals "Statista" gab es in Deutschland Ende des Jahres 2022 rund 22,6 Millionen Bausparverträge.
Wie ein Bausparvertrag funktioniert, welche Vor- und Nachteile es gibt und ob es sich lohnt, bei einer Hausfinanzierung in Hamburg auf das Bausparen zu setzen, erfährst du im folgenden Artikel.
Wie funktioniert Bausparen?
Die Idee des Bausparens ist ein Kollektiv an Sparern, die in einen gemeinsamen Topf einzahlen. Aus dieser sogenannten Zuteilungsmasse können die Sparer später Darlehen in Anspruch nehmen. Der Bausparvertrag ist also eine Kombination aus einem Sparvertrag und einem Kredit. Du sparst zunächst einen Teil der Bausparsumme an und erhältst den anderen Teil als Darlehen.
Gängig sind Verträge, bei denen du die Hälfte ansparst und die andere Hälfte als Kredit bekommst. Es gibt aber auch Varianten, bei denen du 40 % als Guthaben ansparst und 60 % als Darlehen aufnimmst. Hier kommt es auf die Bedingungen der Anbieter an. Es gibt verschiedene Tarife mit unterschiedlichen Guthaben- und Darlehenszinsen. Du entscheidest also bereits bei Vertragsabschluss, welchen Zinssatz du später für deinen Kredit zahlen musst.
Welche verschiedenen Phasen gibt es bei einem Bausparvertrag?
Der Bausparvertrag setzt sich aus drei verschiedene Phasen zusammen:
Ansparphase
Während der Ansparphase zahlst du regelmäßige Beträge ein, um das erforderliche Eigenkapital anzusparen. Wie hoch die Regelsparraten sind, ergibt sich aus der Bausparsumme und der Laufzeit. Üblich sind Ansparphasen zwischen 10 und 12 Jahren. Idealerweise berechnest du verschiedene Varianten, um zu prüfen, innerhalb welcher Zeit die erforderliche Summe angespart ist. Bei einigen Anbietern ist es möglich, Sonderzahlungen zu leisten, damit der Vertrag schneller zuteilungsreif wird. Wenn du das vorhast, solltest du das genau prüfen, da nicht jede Bausparkasse zusätzliche Zahlungen akzeptiert.
Zuteilungsphase
Ist das Sparziel erreicht, wird der Bausparvertrag zugeteilt. Eine weitere Voraussetzung ist das Erreichen einer Mindestbewertungszahl. Die Bausparanbieter ermitteln diese Kennzahl aus verschiedenen Kriterien wie der Regelmäßigkeit der Einzahlungen und den aktuell für die Darlehensvergabe bereitstehenden liquiden Mittel. Es gibt keine einheitliche Regelung über die Bewertungszahl, die Berechnung ist bei jedem Anbieter anders.
Einen konkreten Termin für die Zuteilung dürfen die Bausparkassen auf Grund von gesetzlichen Vorgaben nicht nennen. Bei Vertragsabschluss erhältst du lediglich eine ungefähre, unverbindliche Prognose über den Zeitpunkt.
Bekommst du eine Nachricht über die Zuteilungsreife deines Bausparvertrages, entscheidest du, wie es weitergehen soll: Du kannst das Darlehen in Anspruch nehmen, das Guthaben auszahlen lassen oder den Bausparvertrag ruhen lassen. Unter Umständen sind auch weitere Einzahlungen möglich.
Darlehensphase
Wenn du dich für die Kreditaufnahme entscheidest, gewährt der Anbieter ein Darlehen in Höhe von 50 oder 60 % der Bausparsumme. Wie hoch die monatlichen Raten und der Darlehenszins sind, ergibt sich aus deiner Tarifvariante.
Bei den Bausparanbietern gibt es verschiedene Optionen: In der Regel bedeutet ein hoher Guthabenzins auch einen höheren Darlehenszins. Wählst du einen geringeren Guthabenzins, sind auch die Darlehenszinsen geringer. Wenn du genau weißt, dass du das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen willst, solltest du dich also für einen günstigen Darlehenszins entscheiden.
Du bist verpflichtet, die wohnwirtschaftliche Verwendung des Kredits nachzuweisen. Wie dieser Nachweis erfolgt, teilt die Bausparkasse dir mit. Gängig ist die Vorlage von Rechnungen. Wenn du dir nur das Guthaben auszahlen lässt, entfällt der Nachweis der wohnwirtschaftlichen Verwendung.
Was sind die Vor- und Nachteile des Bausparens?
Was genau sind die Vorteile eines Bausparvertrages?
- die Darlehenszinsen stehen bereits bei Vertragsabschluss fest und sind unter Umständen geringer als der aktuelle Kapitalmarktzins
- es besteht kein Kursrisiko, die Einlagen sind sicher
- du kannst staatliche Förderungen {Arbeitnehmersparzulage innerhalb bestimmter Einkommensgrenzen) in Anspruch nehmen
- bei Darlehenshöhen bis zu 50.000 Euro ist als Sicherheit keine Grundschuldeintragung erforderlich
Es gibt beim Bausparen auch einige Nachteile, mit denen du dich vor Vertragsabschluss auseinandersetzen solltest:
- bei Vertragsabschluss werden Abschlussgebühren bis zu 1,6 % der Vertragssumme fällig
- die Guthabenverzinsung ist im Vergleich zu anderen Sparverträgen geringer
- es steht nicht fest, wann und ob du das Darlehen in Anspruch nehmen kannst. Eine Zuteilung ist nicht garantiert
- die Rückzahlungsraten bei einem Bausparvertrag sind recht hoch
- Bedingungen (insbesondere die Regelungen zu den Voraussetzungen für die Zuteilung) können geändert werden. Dieses ist in der Regel im §20 oder 21 der allgemeinen Bausparbedingungen der jeweiligen Bausparkasse verankert.
Gut zu wissen
Einige Bausparkassen verlangen Kontoführungsgebühren oder Serviceentgelte. Im November 2022 hat der Bundesgerichtshof (Az. XI ZR 551/21) nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands vzbv entschieden, dass während der Sparphase keine Gebühren verlangt werden dürfen. Wenn du bereits einen Vertrag abgeschlossen hast, bist du berechtigt, diese Gebühren zurückzufordern.
Was solltest du beim Bausparen beachten?
Auch wenn der Bausparvertrag bei Deutschen beliebt ist, urteilen die Verbraucherzentrale oder die Zeitschrift "Finanztest" eher negativ über das Bausparen. In den letzten Jahren waren die Baufinanzierungszinsen auf einem niedrigen Niveau, es lohnte sich also nicht ein Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Auf dem Markt gab es deutlich günstigere Finanzierungsangebote. Die Experten kritisieren zudem die geringe Guthabenverzinsung während der Ansparphase.
In der Mitte der 90er Jahre haben Bausparkassen sich mit Vor- und Zwischenfinanzierungen ein weiteres Standbein geschaffen, da mit dem reinen Bauspargeschäft keine ausreichenden Erträge erwirtschaftet wurden. Die Einnahmen reichten nicht aus, um die Guthabenverzinsungen der Sparer zu zahlen, daher verlagerte man das Geschäft in lukrativere Bereiche.
Problematisch sehen die Profis diese auch als Bausparsofort-finanzierungen bezeichneten Vor- und Zwischenfinanzierungen. Wer eine Immobilie kaufen möchte, kann nicht erst über 7 oder 8 Jahre einen Bausparvertrag ansparen. Dafür gibt es bei den Bausparkassen die Bausparsofortfinanzierung: Du schließt einen Bausparvertrag ab und erhältst in Kombination ein Vorausdarlehen. Dieses Darlehen löst du bei Zuteilungsreife mit dem Bausparvertrag, den du zeitgleich ansparst, ab. Auf diese Weise kannst du dir rechtzeitig den günstigen Darlehenszins sichern.
In Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen macht diese Finanzierungsvariante wenig Sinn, zudem lauern hier verschiedene Risiken:
Während der Ansparphase des Vertrages erbringst du keine Tilgung. Das heißt, auch nach 10 oder 12 Jahren ist die Restschuld so hoch wie am Anfang.
Wird der Vertrag nicht wie vorgesehen zugeteilt, werden weiter Zinsen für das Vorausdarlehen fällig und die Finanzierung verteuert sich deutlich. Im ungünstigsten Fall läuft die Zinsbindung für das Vorausdarlehen aus und der Vertrag ist nicht zuteilungsreif. Du musst dann eine Zwischenfinanzierung zu den aktuell gültigen Konditionen aufnehmen. Es besteht also ein Zinsänderungsrisiko.
Alternativen zum Bausparvertrag prüfen
Ob sich Bausparen tatsächlich lohnt, solltest du genau überlegen. Wenn du dir aktuell den Traum vom Eigenheim erfüllen möchtest, ist der Bausparvertrag keine gute Wahl, da du in der Sparphase erst einmal Eigenkapital bilden musst. In diesem Fall ist ein klassisches Baufinanzierungsdarlehen die bessere Alternative.
Wegen hoher Abschlussgebühren und geringer Guthabenzinsen eignet der Bausparvertrag sich auch nicht als reiner Sparplan, hier gibt es lukrativere Angebote.
Wenn du bereits Immobilieneigentümer bist und Reparaturen, die in einigen Jahren anstehen könnten, absichern möchtest, kann der Bausparvertrag unter Umständen eine gute Idee sein.
