Eine Ferienwohnung an der Nord- oder Ostsee soll als Kapitalanlage Einnahmen aus der Vermietung erzielen. Ob sich der Kauf rechnet, entscheidet aber nicht der Blick aufs Meer, sondern ob Kaufpreis, Auslastung, laufende Kosten und Finanzierung zusammenpassen. In diesem Artikel erfährst du, worauf es vor dem Kauf ankommt und wie du die beiden Küstenregionen einordnest.
Ich bin Andreas Harder, Immobilienfinanzierungsberater aus Hamburg mit über 15 Jahren Erfahrung. Viele meiner Kunden beschäftigen sich mit Ferienimmobilien als Kapitalanlage. Der erste Schritt ist immer derselbe: die Vermietung realistisch einschätzen und die Zahlen prüfen, bevor du dich auf ein Objekt festlegst.
Warum eine Ferienwohnung als Kapitalanlage attraktiv wirkt
Hohe Übernachtungspreise sind nicht gleich hoher Überschuss
Ferienwohnungen können pro Nacht höhere Einnahmen erzielen als dauerhaft vermietete Wohnungen. Dafür schwanken die Buchungen stärker. In der Hauptsaison kann die Nachfrage hoch sein, während außerhalb der Ferienzeiten oder in den Wintermonaten weniger Gäste buchen.
Dazu kommt der Aufwand: Buchungen, Kommunikation, Reinigung und Schlüsselübergabe müssen organisiert werden. Wenn du eine Agentur beauftragst, kostet das Geld. Wenn du die Aufgaben selbst übernimmst, kostet es Zeit.
Der Übernachtungspreis allein sagt deshalb wenig darüber aus, was am Ende übrig bleibt. Entscheidend ist, wie viele Nächte tatsächlich vermietet werden und welche Kosten von den Einnahmen abgehen.
Vermietung und private Nutzung getrennt betrachten
Bei einer Ferienwohnung als Kapitalanlage steht die Vermietung an wechselnde Gäste im Mittelpunkt. Wenn du die Wohnung zusätzlich selbst nutzen möchtest, verringert das die Zahl der vermietbaren Nächte. Auch steuerlich kann die Eigennutzung eine Rolle spielen. Die Abgrenzung dazu behandelt der dritte Artikel dieser Serie.
Ferienwohnung an Ostsee oder Nordsee: Was zeigen die Zahlen?
Tourismusdaten geben Orientierung, aber keine Auslastungsgarantie
Schleswig-Holstein verzeichnete 2025 rund 9,7 Millionen Gästeankünfte und rund 38,6 Millionen Übernachtungen. Auf das Reisegebiet Ostsee entfielen etwa 19,5 Millionen Übernachtungen. Für Sylt wurden mehr als 3,3 Millionen Übernachtungen ausgewiesen (Quelle: Statistikamt Nord, Beherbergung im Reiseverkehr in Schleswig-Holstein 2025).
Diese Zahlen zeigen, dass die Küstenregionen touristisch stark nachgefragt sind. Sie sagen aber nicht, wie viele Nächte eine bestimmte Ferienwohnung vermietet wird. Dafür sind unter anderem der genaue Standort, die Ausstattung, der Übernachtungspreis und die Vermarktung entscheidend.
Ostsee und Nordsee nicht pauschal vergleichen
An der Ostsee liegen bekannte Ferienorte zum Beispiel in der Lübecker Bucht, in Ostholstein und auf Fehmarn. An der Nordsee gehören unter anderem Büsum, Cuxhaven, St. Peter-Ording sowie die nordfriesischen Inseln zu den bekannten Reisezielen.
Ob sich ein Standort eignet, lässt sich nicht allein aus der Zahl der Gäste oder Übernachtungen ableiten. In beliebten Orten können die Kaufpreise hoch sein. Das kann die Rendite drücken, selbst wenn viele Urlauber kommen. Vergleiche deshalb immer das konkrete Objekt: Kaufpreis, Vermietbarkeit, Kosten und Finanzierung.
Eine pauschale Antwort auf die Frage, ob Ostsee oder Nordsee besser ist, gibt es nicht. Die passende Region hängt davon ab, ob der Kaufpreis zur erwartbaren Vermietung passt und ob die Ferienvermietung am konkreten Standort zulässig ist.
Was du am Standort vor dem Kauf klären musst
Vermietungserlaubnis nicht aus dem Exposé ableiten
Bevor du eine Ferienwohnung kaufst, musst du klären, ob du sie wie geplant an Feriengäste vermieten darfst. Dabei können der Bebauungsplan, die baurechtliche Gebietsausweisung und kommunale Regelungen eine Rolle spielen. Die Baunutzungsverordnung unterscheidet unter anderem zwischen Ferienhausgebieten und weiteren besonderen Gebieten (Quellen: § 10 BauNVO; § 11 BauNVO).
Eine Verkaufsbroschüre oder die mündliche Aussage des Verkäufers ist keine verbindliche Auskunft. Frage vor dem Kauf bei der Gemeinde oder dem zuständigen Bauamt nach, ob die Ferienvermietung für genau diese Wohnung zulässig ist und welche Bedingungen gelten.
Erst den Standort prüfen, dann die Finanzierung
Die Vermietbarkeit gehört zu den Grundlagen deiner Kalkulation. Wenn du eine Wohnung nicht wie geplant an Feriengäste vermieten darfst, verändern sich Einnahmen und Finanzierung. Kläre deshalb zuerst die rechtlichen Rahmenbedingungen und rechne anschließend mit realistischen Buchungszahlen und Kosten. Eine ausführliche Checkliste für die Prüfung von Standort, Objekt und Betrieb findest du im vierten Artikel der Serie.
So geht die Serie weiter
Dieser Artikel ist der Einstieg in die vierteilige Serie zur Ferienwohnung als Kapitalanlage. Im zweiten Artikel rechnen wir Kaufpreis, Kosten, Auslastung und Finanzierung gemeinsam durch. Der dritte Artikel erklärt die steuerlichen Fragen rund um Vermietung und Eigennutzung. Im vierten Artikel findest du typische Fehler und eine Checkliste vor dem Kauf. Die direkten Serienlinks werden beim Veröffentlichen ergänzt.
Fazit: Bei einer Ferienwohnung entscheidet die Rechnung
Eine Ferienwohnung an der Ostsee oder Nordsee kann eine Kapitalanlage sein. Ob sie sich für dich rechnet, hängt aber nicht allein von der touristischen Nachfrage ab. Entscheidend sind die zulässige Nutzung, der Kaufpreis, die realistische Auslastung, die laufenden Kosten und die Finanzierung.
Wenn du diese Punkte vor dem Kauf prüfst, kannst du besser einschätzen, ob das konkrete Objekt zu deinem Vorhaben passt. Mehr zur Finanzierung von Kapitalanlagen findest du auf der Seite Kapitalanlage finanzieren.
Häufige Fragen zur Ferienwohnung als Kapitalanlage
Ist eine Ferienwohnung an der Ostsee als Kapitalanlage sinnvoll?
Das hängt vom konkreten Objekt ab. Kaufpreis, Vermietungserlaubnis, Auslastung, laufende Kosten und Finanzierung müssen zusammenpassen. Tourismuszahlen allein belegen nicht, dass eine einzelne Wohnung rentabel ist.
Ist die Nordsee als Standort für Kapitalanleger besser als die Ostsee?
Nicht pauschal. Beide Regionen haben touristisch gefragte Orte. Entscheidend ist, ob der Kaufpreis der konkreten Wohnung zur realistischen Vermietung und zu den laufenden Kosten passt.
Darf ich jede Ferienwohnung an Nord- oder Ostsee an Feriengäste vermieten?
Nein. Bebauungsplan, baurechtliche Vorgaben und kommunale Regelungen können die Nutzung einschränken. Kläre vor dem Kauf bei der Gemeinde oder dem zuständigen Bauamt, ob die Ferienvermietung für das konkrete Objekt zulässig ist.
Du möchtest deine Ferienwohnung als Kapitalanlage durchrechnen lassen? Buche dir ein kostenloses Erstgespräch unter andreas-harder.de/termin-buchen.
Über den Autor: Andreas Harder ist Immobilienfinanzierungsberater aus Hamburg mit über 15 Jahren Erfahrung. Er berät Investoren bei Kapitalanlagen und Ferienimmobilien.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Rechtsberatung. Steuerliche Fragen klärst du mit deinem Steuerberater. Rechtliche Fragen zur Nutzung solltest du vor dem Kauf fachlich prüfen lassen.
