Mehrfamilienhaus oder ETF? Die ehrliche Renditebetrachtung

Die Frage Mehrfamilienhaus oder ETF wird im Netz meist falsch beantwortet: Mietrendite 5 Prozent gegen MSCI-World-Rendite 7 Prozent — fertig. Genau hier liegt der Denkfehler. Wer so vergleicht, übersieht den entscheidenden Hebel der Immobilie und unterschätzt gleichzeitig das, was tatsächlich im MSCI World drinsteckt. Dieser Artikel rechnet beides ehrlich gegeneinander — mit echten Hamburger Zahlen und einem konkreten Beispiel aus Wilhelmsburg.

Warum der reine Renditevergleich nicht funktioniert

Mietrendite und ETF-Rendite direkt gegenüberstellen ist, als würde man die Höchstgeschwindigkeit eines E-Bikes mit der eines Sportwagens vergleichen — beide bewegen sich vorwärts, aber die Vergleichsbasis stimmt nicht.

Beim Mehrfamilienhaus arbeitet nicht in erster Linie dein Eigenkapital — sondern das Kapital der Bank. Du setzt rund 50.000 € Kaufnebenkosten ein und steuerst damit ein Objekt im Wert von 600.000 €. Beim ETF setzt du 50.000 € ein und arbeitest mit 50.000 €. Punkt. Das ist der Unterschied, der alles verändert.

Eigenkapitalrendite statt Mietrendite — die richtige Kennzahl

Wer Immobilieninvestments ernsthaft mit anderen Anlageformen vergleichen will, schaut nicht auf die Mietrendite, sondern auf die Eigenkapitalrendite. Sie misst, was dein tatsächlich eingesetztes Kapital verdient — nicht das Gesamtinvestment. Genau hier setzt der eigentliche Hebel bei der Immobilie an: Eine Bank finanziert dir 100 Prozent des Kaufpreises einer vermieteten Immobilie. Sie finanziert dir aber kein ETF-Depot.

Die aktuellen Marktzahlen — was wirklich geht

Schauen wir die Zahlen ehrlich an:

• MSCI World: Über sehr lange Zeiträume seit 1975 erzielte der Index im Schnitt rund 9,7 Prozent pro Jahr in Euro (Quelle: MSCI-Indexdaten). Für die Zukunftsplanung sind 6 bis 8 Prozent realistisch — die vergangenen zehn Jahre waren mit über 10 Prozent überdurchschnittlich (Quelle: Deutsches Aktieninstitut, Renditedreieck 2024).
• Mehrfamilienhaus in Hamburg: Der Kaufpreisfaktor liegt im Hamburger Mittel bei rund 22. In Stadtteilen wie Wilhelmsburg sind in der Praxis Faktoren von 18 bis 20 erzielbar — das ist die Liga, in der Kapitalanleger arbeiten.
• Bauzinsen Vollfinanzierung Kapitalanlage: Aktuell rund 4,3 bis 4,7 Prozent für eine 100-Prozent-Finanzierung (Quelle: Bundesbank MFI-Zinsstatistik). Für das folgende Rechenbeispiel kalkuliere ich konservativ mit 4,5 Prozent.
• Grunderwerbsteuer Hamburg: 5,5 Prozent
• Mietniveau Hamburg: Der Hamburger Mietenspiegel 2025 weist einen Mittelwert von 9,94 €/qm aus (Quelle: Hamburger Mietenspiegel 2025). Die Hamburger Mietenstudie 2025 kommt für Bestandsmieten auf 9,11 €/qm (Quelle: IVD Region Nord). Im Mietermix aus Bestand und Neuvermietung sind in Wilhelmsburg rund 11,50 €/qm realistisch.

Das Rechenbeispiel: MFH Wilhelmsburg gegen ETF-Strategie über 10 Jahre

Wir nehmen ein typisches Hamburger Investment:

Mehrfamilienhaus Wilhelmsburg

• 217 qm Wohnfläche, Kaufpreis 600.000 € (Faktor 20)
• Nettokaltmiete 30.000 €/Jahr (entspricht 11,50 €/qm)
• Vollfinanzierung des Kaufpreises zu 4,5 % Zins, 1 % Anfangstilgung
• Eigenkapital für Kaufnebenkosten: rund 50.000 € (Grunderwerbsteuer 5,5 % + Notar/Grundbuch)
• Annahmen: Steuersatz 42 %, AfA 2 %, nicht umlagefähige Kosten 1 €/qm/Monat

Wichtig zur Methodik: Die Rechnung läuft bewusst ohne Mietsteigerungen. In der Praxis siehst du in Hamburg über 10 Jahre deutliche Mietsteigerungen — diese stille Reserve lasse ich hier außen vor, um konservativ zu bleiben. Gerechnet wird nur mit 3 Prozent jährlicher Wertsteigerung des Objekts.

Cashflow während der Haltedauer

Im ersten Jahr zahlst du eine Annuität von 33.000 € (5,5 % von 600.000 €). Den Mieteinnahmen von 30.000 € stehen Annuität und rund 2.600 € nicht umlagefähige Kosten gegenüber. Vor Steuern fehlen dir damit rund 5.600 € im Jahr.

Steuerlich entsteht durch Zinsen und AfA ein Verlust aus Vermietung von rund 9.200 €. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % fließen dir rund 3.900 € über die Einkommensteuer zurück. Dein realer Cashflow-Aufwand nach Steuern: rund 1.700 € pro Jahr — also etwa 145 € im Monat.

Der Investment Case: Veräußerung nach 10 Jahren

Hier wird es spannend. Nach 10 Jahren ist die Spekulationsfrist abgelaufen, der Verkaufsgewinn ist steuerfrei.

• Verkaufswert nach 10 Jahren bei 3 % Wertsteigerung p.a.: rund 806.000 €
• Restschuld nach 10 Jahren (4,5 % Zins, 1 % Anfangstilgung): rund 526.000 €
• Veräußerungserlös brutto: rund 280.000 €

Davon ziehst du dein eingesetztes Kapital ab — 50.000 € Nebenkosten und rund 17.000 € aufgelaufener Cashflow über 10 Jahre. Dein Nettogewinn: rund 213.000 €.

Die ETF-Vergleichsrechnung

Wir investieren das gleiche Kapital identisch: 50.000 € einmalig in einen MSCI-World-ETF und monatlich 145 € Sparrate. Bei 7 % Rendite p.a. ergibt das nach 10 Jahren einen Bruttowert von rund 122.000 €. Nach Abgeltungsteuer mit Teilfreistellung bleiben dir rund 113.000 € netto — ein Gewinn von rund 46.000 €.

Klumpenrisiko in beiden Welten — die unbequeme Wahrheit

Jetzt zum Teil, den die meisten ETF-Befürworter nicht hören wollen: Beide Investments tragen ein Klumpenrisiko — nur in unterschiedlicher Form.

Beim Mehrfamilienhaus steckt dein Kapital in einem einzigen Objekt an einem einzigen Standort. Mietausfall, Reparaturen, Sanierungsstau, Mietnomaden — alles kann dich treffen, und es trifft dich direkt.

Beim MSCI-World-ETF ist die Streuung deutlich weniger breit, als die meisten denken. Der USA-Anteil liegt bei rund 70 Prozent, der Technologiesektor macht knapp 28 Prozent aus, und die zehn größten Unternehmen stehen für rund 27 Prozent des Indexes — Nvidia, Apple und Microsoft allein für über 14 Prozent (Quelle: Indexdaten Anfang 2026). Wer „breit gestreut“ sagt, kauft faktisch eine Wette auf eine Handvoll US-Technologiekonzerne.

Was zu wem passt

Der ETF ist die richtige Wahl, wenn du wenig Kapital hast, maximale Flexibilität brauchst und keine Zeit oder Lust auf die Verwaltung einer Immobilie hast.

Das Mehrfamilienhaus ist die richtige Wahl, wenn du Vermögensaufbau mit Hebel willst, einen Anlagehorizont von 10 Jahren und mehr mitbringst und bereit bist, dich um ein Objekt zu kümmern — oder eine professionelle Hausverwaltung zu beauftragen.

In meinen 15 Jahren als unabhängiger Immobilienfinanzierungsberater in Hamburg habe ich über 800 Projekte begleitet. Die erfolgreichsten Investoren kombinieren übrigens meistens beides: das Mehrfamilienhaus als Vermögensanker, der ETF als Liquiditätspuffer.

Häufige Fragen zum Vergleich Mehrfamilienhaus oder ETF

Welche Rendite bringt ein Mehrfamilienhaus in Hamburg realistisch?

Die reine Mietrendite liegt in Hamburg bei rund 5 Prozent bei einem Kaufpreisfaktor von 20. Die Eigenkapitalrendite des Investors ist durch den Leverage-Effekt deutlich höher — bei Vollfinanzierung und einem 10-Jahres-Horizont sind 10 bis 15 Prozent pro Jahr realistisch, je nach Wertentwicklung, Mietsteigerung und Steuerprofil.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg?

Für eine Vollfinanzierung des Kaufpreises brauchst du in Hamburg die Kaufnebenkosten als Eigenkapital — also rund 7,5 Prozent (Grunderwerbsteuer 5,5 % + Notar und Grundbuch rund 2 %). Bei einem Kaufpreis von 600.000 € sind das etwa 50.000 €.

Kann ich einen ETF wie eine Immobilie steuerlich nutzen?

Nein. ETF-Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag, bei Aktien-ETFs mit 30 Prozent Teilfreistellung. Du kannst keine Zinsen, keine AfA und keine Werbungskosten geltend machen. Die steuerlichen Hebel liegen klar bei der Immobilie.

Fazit: Der Hebel macht den Unterschied

Die Zahlen zeigen klar: Das fremdfinanzierte Mehrfamilienhaus schlägt in dieser Beispielrechnung den ETF deutlich — bei identischem Kapitaleinsatz. Der entscheidende Hebel ist nicht die Mietrendite, sondern die Kombination aus Fremdfinanzierung, AfA-Vorteil und steuerfreier Veräußerung nach 10 Jahren. Mietsteigerungen sind in dieser Rechnung noch nicht einmal berücksichtigt.

Wichtig dabei: Die Rechnung ist immer individuell. Einkommen, Steuersatz, Zeithorizont und Risikoprofil entscheiden, was zu dir passt.

Ich bin Andreas Harder, unabhängiger Immobilienfinanzierungsberater aus Hamburg mit über 15 Jahren Erfahrung. Mein Schwerpunkt liegt auf Finanzierungen für Bestandshalter und Kapitalanleger. Wenn du wissen willst, ob ein Mehrfamilienhaus in Hamburg zu deiner Situation passt und wie die Finanzierung für dich konkret aussehen kann, buch dir gern dein kostenloses Erstgespräch — dann schauen wir uns gemeinsam an, was zu dir passt. Mehr zur passenden Finanzierungsstrategie für deine Kapitalanlage findest du auch unter Kapitalanlage finanzieren.