Wer eine Bestandsimmobilie kauft, kauft nicht nur Quadratmeter — er kauft auch die gesetzlichen Pflichten, die daran hängen. Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt vor, welche energetischen Maßnahmen du nach einem Eigentümerwechsel innerhalb von zwei Jahren umsetzen musst. Was viele beim Kauf nicht auf dem Schirm haben: Als Vermieter bist du dabei deutlich stärker in der Pflicht als ein Selbstnutzer. Und seit einem BGH-Urteil aus 2025 haftest du auch dann, wenn der Verkäufer seine Pflichten schon lange hätte erfüllen müssen.
Dieser Artikel zeigt dir, was konkret gilt, was sich aktuell ändert — und warum du die Sanierungskosten unbedingt vor dem Kaufangebot einkalkulieren solltest.
Wann greift die Sanierungspflicht?
Eigentümerwechsel als Auslöser — die Zwei-Jahres-Frist
Der entscheidende Auslöser ist der Eigentümerwechsel. Egal ob Kauf, Erbschaft oder Schenkung: Mit der Eintragung ins Grundbuch beginnt die Zwei-Jahres-Frist. Ab diesem Datum hast du Zeit, die gesetzlich vorgeschriebenen Sanierungsmaßnahmen umzusetzen.
Die Pflicht greift vor allem bei Gebäuden, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden und seitdem nicht umfassend energetisch modernisiert wurden. Für Neubauten ab diesem Stichtag gelten die GEG-Vorgaben bereits seit dem Bau — dort entsteht beim Kauf in der Regel keine zusätzliche Nachrüstpflicht.
BGH-Urteil März 2025: Die Haftung liegt immer beim Käufer
Ein wichtiges Urteil, das du kennen musst: Der Bundesgerichtshof hat im März 2025 (Az.: VIII ZR 23/25) klargestellt, dass immer der neue Eigentümer für die Umsetzung der Sanierungspflichten haftet — unabhängig davon, ob der Vorbesitzer die Maßnahmen schon längst hätte durchführen müssen.
Das bedeutet: Du übernimmst beim Kauf nicht nur die Immobilie, sondern auch den energetischen Rückstand des Vorbesitzers. Ein Heizkessel, der seit Jahren hätte ausgetauscht werden müssen, wird mit dem Grundbucheintrag zu deinem Problem.
Denkmalgeschützte Immobilien sind teilweise ausgenommen, wenn die Maßnahmen die Bausubstanz erheblich beeinträchtigen würden. Auch wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann in begründeten Ausnahmefällen geltend gemacht werden — das ist aber die Ausnahme, nicht die Regel.
Welche Maßnahmen sind beim Kauf Pflicht?
Die drei klassischen GEG-Pflichten
Das GEG schreibt beim Eigentümerwechsel drei konkrete Maßnahmen vor, sofern sie noch nicht umgesetzt sind:
- Dämmung der obersten Geschossdecke oder des Daches (§ 47 GEG): Ist der Dachboden nicht gedämmt, musst du entweder die oberste Geschossdecke oder das Dach selbst dämmen. Die Verpflichtung gilt auch dann, wenn das Dach nicht ausgebaut ist.
- Dämmung der Heizungs- und Warmwasserleitungen: Rohre, die durch unbeheizte Räume — etwa den Keller — führen, müssen fachgerecht gedämmt werden. Das ist in Altbauten häufig noch nicht gemacht worden und wird regelmäßig unterschätzt.
- Austausch des Heizkessels: Öl- und Gaskessel, die mit konstanter Temperatur heizen und vor 1990 eingebaut wurden, müssen ausgetauscht werden. Niedertemperatur- oder Brennwertkessel sind davon ausgenommen.
Werden diese Maßnahmen nicht innerhalb der Zwei-Jahres-Frist umgesetzt, droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 € (§ 108 GEG). Festgestellt wird das in der Regel durch den Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau oder durch die Bauaufsichtsbehörde.
Die 10-Prozent-Regel — die unterschätzte Kostenfalle
Neben den Pflichtmaßnahmen beim Eigentümerwechsel gibt es eine weitere Regelung, die in der Praxis oft überrascht: die 10-Prozent-Regel nach § 48 GEG.
Sie besagt: Wer mehr als 10 Prozent der Gesamtfläche eines Bauteils erneuert — also etwa Teile der Fassade, des Daches oder der Fenster —, muss das gesamte Bauteil auf den energetischen Mindeststandard des GEG bringen. Wer also plant, nach dem Kauf ohnehin zu sanieren, muss einkalkulieren, dass eine Teilmaßnahme schnell zur Komplettsanierung eines Bauteils werden kann.
Hinweis für Hamburg und Schleswig-Holstein: Seit März 2025 gilt in Schleswig-Holstein bei einer Dachsanierung (ab 50 m² Dachfläche) eine Pflicht zur Installation einer Photovoltaikanlage. Für Hamburg prüfe das im Einzelfall — die Bundesländer entwickeln diese Regelungen aktuell unterschiedlich weiter.
Vermieter haben keinen Bestandsschutz — was das konkret bedeutet
Der entscheidende Unterschied: Selbstnutzer vs. Vermieter
Das GEG kennt eine wichtige Ausnahmeregelung: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits seit dem 1. Februar 2002 ununterbrochen selbst bewohnt, ist von den Nachrüstpflichten befreit — solange kein Eigentümerwechsel stattfindet.
Dieser Bestandsschutz gilt nicht für Vermieter.
Als Vermieter bist du immer unmittelbar pflichtgebunden — unabhängig davon, wie lange du die Immobilie bereits hältst. Du kannst dich nicht auf den Selbstnutzer-Bestandsschutz berufen. Das betrifft Kapitalanleger, die eine Wohnung oder ein Haus kaufen, genauso wie Bestandshalter, die ihr Portfolio erweitern.
Das hat eine direkte Konsequenz für die Praxis: Energetisch rückständige Objekte, die günstig angeboten werden, sind oft günstig, weil Sanierungsbedarf besteht. Wer als Kapitalanleger ausschließlich auf den Kaufpreis schaut, kalkuliert am Ende zu knapp.
Mehrfamilienhaus: WEG-Besonderheiten und neue Regeln ab 2028
Bei Mehrfamilienhäusern im Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) läuft die Sanierungspflicht für das Gemeinschaftseigentum — also Dach, Fassade und Heizungsanlage — über die WEG. Als einzelner Wohnungskäufer in einer WEG hast du keine eigenständige Sanierungspflicht für das Gemeinschaftseigentum, solange die WEG keine Modernisierung beschlossen hat. Die Kosten werden bei einem WEG-Beschluss anteilig auf alle Eigentümer umgelegt.
Wichtig für Bestandshalter mit Mehrfamilienhäusern: Die GEG-Novelle vom März 2025 bringt eine neue Regelung für Gas-Etagenheizungen in Mehrfamilienhäusern. Ab 2028 greift hier eine Austauschpflicht. Wer heute ein Mehrfamilienhaus mit Gas-Etagenheizungen kauft, sollte diesen Zeitplan in seine Finanzierungs- und Instandhaltungsplanung einbauen.
Außerdem gilt: Bei Vermietung oder Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Wer das versäumt, riskiert ebenfalls ein Bußgeld. Der Energieausweis zeigt dir außerdem auf einen Blick, welcher energetische Standard das Objekt hat — und welche Pflichten damit verbunden sind.
Was kostet das — und wie planst du es richtig ein?
Rechenbeispiel: Hamburger Altbauwohnung, vermietet
Ein konkretes Beispiel aus der Beratungspraxis: Du kaufst eine Altbauwohnung in Hamburg-Barmbek, Baujahr 1968, 75 m², Kaufpreis 280.000 €. Die Wohnung ist vermietet, der Vorbesitzer hat keine der GEG-Pflichtmaßnahmen umgesetzt.
Nach dem Kauf stellst du gemeinsam mit einem Energieberater fest, was zu tun ist:
- Anteilige Dachdämmung (Geschossdecke): ca. 3.000 – 5.000 €
- Rohrdämmung Keller: ca. 500 – 1.500 €
- Austausch des Gaskessels (Baujahr 1987): ca. 10.000 – 15.000 €
- Gesamtkosten geschätzt: 13.500 – 21.500 €
Diese Kosten sind nicht optional — sie entstehen innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf. Wer sie bei der Finanzierungsplanung nicht berücksichtigt, gerät schnell unter Liquiditätsdruck. Mein dringender Rat: Kläre den Sanierungsstatus eines Objekts vor dem Kaufangebot — und kalkuliere die Kosten direkt in deine Renditerechnung ein.
Förderung über KfW BEG — was aktuell gilt
Pflichtmaßnahmen nach GEG können gefördert werden — aber nur, wenn der Förderantrag vor Baubeginn gestellt wird. Rückwirkend gibt es keine Förderung.
Über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) der KfW sind zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Einzelmaßnahmen möglich. Besonders attraktiv ist der Bonus für sogenannte Worst-Performing Buildings — also Gebäude mit besonders schlechter Energiebilanz — sowie der zusätzliche iSFP-Bonus von 5 Prozent, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) vorliegt, der aktuell zu 50 Prozent von der BAFA gefördert wird.
Was ändert sich durch das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG)?
Die aktuelle Rechtslage basiert auf dem GEG 2024 — und das bleibt bis auf Weiteres die gültige Grundlage. Die neue Bundesregierung hat am 24. Februar 2026 Eckpunkte für ein Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) vorgestellt, das das GEG ablösen soll. Das Bundeskabinett hat Mitte Mai 2026 einen Regierungsentwurf beschlossen. Das Inkrafttreten ist für den 1. November 2026 geplant — bis dahin gilt das bestehende GEG unverändert.
Was sich voraussichtlich ändert:
- Die 65-Prozent-EE-Pflicht fällt: Die Vorgabe, dass neue Heizungen mindestens 65 Prozent ihrer Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen müssen, soll gestrichen werden. Gas- und Ölheizungen werden damit wieder uneingeschränkt einbaubar sein.
- Ab 2029 gilt eine Bio-Treppe: Statt der pauschalen EE-Pflicht kommt eine schrittweise steigende Grüngas- und Grünheizöl-Quote, die fossile Heizungen langfristig auf einen klimakompatiblen Pfad bringt.
- Die 30-Jahres-Kesselpflicht soll entfallen: Der bisherige Zwang, Konstanttemperaturkessel nach 30 Jahren auszutauschen (§ 72 GEG), soll im neuen Gesetz gestrichen werden. Das würde vor allem Bestandshalter entlasten.
- Dämmungspflichten bleiben: Die Pflicht zur Dämmung der obersten Geschossdecke und der Heizungsrohre bleibt nach aktuellem Stand des Eckpunktepapiers erhalten.
Wichtig: Bis das GMG in Kraft tritt, gilt das GEG 2024 vollständig weiter. Plane deinen Kauf heute auf Basis der aktuellen Rechtslage — nicht auf Basis von Gesetzesentwürfen.
FAQ
Gilt die Sanierungspflicht auch bei vermieteten Immobilien?
Ja, und zwar ohne Einschränkung. Die Pflichtmaßnahmen nach GEG beim Eigentümerwechsel gelten unabhängig davon, ob du die Immobilie selbst nutzt oder vermietest. Der entscheidende Unterschied: Selbstnutzer, die bereits seit dem 1. Februar 2002 im Gebäude wohnen, genießen Bestandsschutz und sind von den Nachrüstpflichten befreit. Vermieter haben diesen Schutz grundsätzlich nicht — sie sind immer unmittelbar pflichtgebunden.
Was passiert, wenn ich die Zwei-Jahres-Frist nicht einhalte?
Dann droht ein Bußgeld von bis zu 50.000 € gemäß § 108 GEG. Festgestellt wird ein Verstoß in der Regel durch den bevollmächtigten Schornsteinfeger im Rahmen der Feuerstättenschau oder durch die untere Bauaufsichtsbehörde. Unwissenheit schützt dabei nicht — die Frist läuft mit der Grundbucheintragung automatisch an.
Muss ich als Käufer auch dann sanieren, wenn der Verkäufer die Pflichten kannte und nichts getan hat?
Ja. Der Bundesgerichtshof hat das im März 2025 ausdrücklich klargestellt: Die Haftung für nicht erfüllte Sanierungspflichten liegt immer beim neuen Eigentümer — unabhängig davon, ob und wann der Vorbesitzer hätte handeln müssen. Deshalb ist eine energetische Vorabprüfung durch einen zertifizierten Energieberater vor dem Kauf keine Kür, sondern Pflicht.
Fazit: Sanierungskosten gehören in die Finanzierung — von Anfang an
Die Sanierungspflicht ist kein Randthema für Juristen. Sie ist ein handfester Kostenfaktor, der deine Renditerechnung als Kapitalanleger direkt beeinflusst. Wer beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Hamburg nur auf Kaufpreis und Mietrendite schaut, kalkuliert zu kurz.
Ich bin Andreas Harder, unabhängiger Finanzierungsberater aus Hamburg mit über 15 Jahren Erfahrung in der Immobilienfinanzierung — speziell für Kapitalanleger. In meiner täglichen Beratung erlebe ich regelmäßig, dass Sanierungskosten zu spät in die Planung einfließen. Das kostet Liquidität, verschlechtert die Bonität bei der Bank — und kann im schlimmsten Fall die gesamte Investitionsrechnung kippen.
Wenn du eine Bestandsimmobilie in Hamburg kaufen möchtest und wissen willst, wie du Sanierungskosten sauber in deine Finanzierung integrierst: Buch dir ein kostenloses Erstgespräch unter andreas-harder.de/termin-buchen. Wir schauen gemeinsam auf dein Objekt — bevor du unterschreibst.
