Du interessierst dich für ein Mehrfamilienhaus in Hamburg — und fragst dich, ob eine Vollfinanzierung überhaupt realistisch ist? Die kurze Antwort: Ja, sie ist möglich. Aber die Spielregeln beim Zinshaus sind andere als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Wer das nicht weiß, erlebt bei der Bank eine böse Überraschung.
Zinshaus ist nicht gleich ETW: Warum Banken hier komplett anders bewerten
Wenn du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage finanzierst, ermittelt die Bank den Beleihungswert überwiegend über das Vergleichswertverfahren — also anhand vergleichbarer Verkäufe in der Umgebung. Das Ergebnis liegt in der Regel nah am Kaufpreis.
Beim Zinshaus läuft das grundlegend anders. Hier sind Gutachter gesetzlich verpflichtet, zwei Verfahren zu kombinieren: das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
So funktioniert die Beleihungswertermittlung beim Zinshaus
Beim Ertragswertverfahren steht eine Frage im Mittelpunkt: Was wirft die Immobilie an Mieteinnahmen ab? Die Bank kapitalisiert die Jahresnettomiete mit einem internen Zinssatz — bei Pfandbriefbanken sind das mindestens 5 Prozent. Das Ergebnis ist der Ertragswert.
Beim Sachwertverfahren wird dagegen gefragt: Was würde es kosten, dieses Gebäude heute neu zu errichten? Baukosten plus Grundstückswert, abzüglich Alterswertminderung — das ergibt den Sachwert.
Der Beleihungswert ergibt sich dann aus dem Zusammenspiel beider Verfahren. Wichtige Regel dabei: Liegt der Ertragswert mehr als 20 Prozent unter dem Sachwert, korrigiert die Bank nach unten.
Warum das bei schlecht entwickelten Objekten zum Problem wird
Genau hier liegt die typische Herausforderung: Ein Zinshaus mit niedrigen Bestandsmieten — etwa weil seit Jahren keine Mietanpassungen stattgefunden haben oder einzelne Einheiten leer stehen — hat einen schwachen Ertragswert. Die Bank sieht dann weniger Wert als du als Käufer bezahlst.
Das Paradoxe daran: Genau diese Objekte haben oft das größte Entwicklungspotenzial. Bestandsmieten von 8,50 Euro pro Quadratmeter in einem Hamburger Stadtteil, wo die ortsübliche Vergleichsmiete bei 9,94 Euro liegt (Quelle: Hamburger Mietenspiegel 2025), bedeuten erheblichen Spielraum nach oben — aber die Bank bewertet den Ist-Zustand, nicht das Potenzial.
Die Vollfinanzierung beim Zinshaus: Möglich — aber anspruchsvoller
Grundsätzlich gilt: Eine Vollfinanzierung — also die Finanzierung von 100 Prozent des Kaufpreises — ist bei Zinshäusern möglich. Aber die Bank finanziert maximal 100 Prozent ihres ermittelten Beleihungswerts, nicht automatisch des Kaufpreises.
Liegt der Beleihungswert unter dem Kaufpreis, entsteht eine Lücke. Diese Lücke muss entweder mit Eigenkapital geschlossen werden — oder die Bank trägt sie als sogenannten Blankoanteil mit.
Wann klappt die Vollfinanzierung?
Ein Blankoanteil ist der Teil des Darlehens, der nicht durch den Beleihungswert der Immobilie gedeckt ist. Nicht jede Bank ist bereit, diesen mitzufinanzieren. Wer es tut, schaut dafür umso genauer auf deine Bonität: Einkommen, Vermögenssituation, bestehende Verbindlichkeiten und Rücklagen werden sehr sorgfältig geprüft.
Mit starker Bonität lassen sich überschaubare Blankoanteile in der Praxis durchaus darstellen — ohne zusätzliche Sicherheiten. Das ist kein Automatismus, aber es ist möglich, wenn die Gesamtsituation stimmt.
Wann wird es eng?
Schwierig wird es, wenn mehrere Faktoren gleichzeitig zusammenkommen: niedrige Bestandsmieten, erkennbarer Sanierungsstau ohne konkreten Plan und eine Bonität, die keinen Spielraum lässt. In diesem Fall reicht der Beleihungswert deutlich nicht an den Kaufpreis heran — und die Lücke ist zu groß, um sie über Bonität zu kompensieren.
Wichtig: Die Kaufnebenkosten in Hamburg — Grunderwerbsteuer 5,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, gegebenenfalls Maklercourtage — summieren sich auf rund 11 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Diese finanziert keine Bank. Sie müssen aus Eigenmitteln kommen.
Rechenbeispiel: Zinshaus Hamburg, Kaufpreis 1,1 Mio. Euro
Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an. Ein Zinshaus mit 8 Einheiten à 70 Quadratmeter in einer Hamburger Mittellage, Kaufpreis 1,1 Millionen Euro.
Die aktuelle Situation: Die Bestandsmieten liegen bei 8,50 Euro pro Quadratmeter — das Objekt ist mäßig entwickelt, die Mieten wurden lange nicht angepasst.
- Jahresnettomiete aktuell: 57.120 Euro
- Ertragswert (Bank, konservativ kalkuliert): ca. 1.050.000 Euro
- Sachwert: ca. 1.150.000 Euro
- Beleihungswert nach Korrektur: ca. 1.050.000 Euro
- Bank finanziert 100 % des Beleihungswerts: 1.050.000 Euro
- Lücke zum Kaufpreis: 50.000 Euro
Bei starker Bonität kann die Bank diesen Blankoanteil von 50.000 Euro mittragen — eine Vollfinanzierung des Kaufpreises ist dann trotzdem möglich.
Was bedeutet das für die monatliche Rate?
Bei einer Vollfinanzierung von 1,1 Millionen Euro, einem Zinssatz von 4,5 Prozent und einer Tilgung von 1 Prozent ergibt sich eine monatliche Annuität von rund 5.042 Euro.
Den stehen aktuelle Mieteinnahmen von 4.760 Euro monatlich gegenüber. Der anfängliche Cashflow ist also leicht negativ — rund minus 280 Euro pro Monat vor Steuern und vor Bewirtschaftungskosten.
Das Entwicklungspotenzial: Die ortsübliche Vergleichsmiete in Hamburg liegt laut Hamburger Mietenspiegel 2025 bei 9,94 Euro pro Quadratmeter. Nach Modernisierung und schrittweiser Mietanpassung ist eine Jahresnettomiete von rund 66.500 Euro realistisch — das entspricht 5.542 Euro monatlich. Der Cashflow dreht sich dann ins Positive: +500 Euro pro Monat — noch ohne die steuerlichen Vorteile durch AfA und abzugsfähige Zinsen einzurechnen.
Das ist der Hebel, den ein schlecht entwickeltes Zinshaus bietet: Du kaufst den Ist-Zustand und entwickelst ihn zum Soll-Zustand.
So bereitest du die Finanzierung richtig vor
Die Qualität deiner Unterlagen entscheidet mit darüber, ob und zu welchen Konditionen du eine Finanzierung bekommst. Beim Zinshaus gilt das noch mehr als bei der einzelnen Eigentumswohnung.
Was Banken beim Zinshaus sehen wollen
- Vollständige Mietaufstellung mit allen aktuellen Mieten, Mietbeginn und Wohnflächen — nicht schöngerechnet, sondern so wie es ist
- Realistisches Mietsteigerungspotenzial, das du mit dem Hamburger Mietenspiegel belegst — nicht mit Wunschzahlen
- Modernisierungsplan mit Kostenschätzung, wenn Sanierungsbedarf besteht — das zeigt der Bank, dass du das Potenzial erkannt hast
- Rücklagennachweis: Banken wollen sehen, dass du liquide bleibst — ein Puffer von mindestens drei bis sechs Monatsraten ist ein gutes Signal
- Energieausweis: Objekte mit schlechter Energieklasse (F, G, H) werden von Banken zunehmend kritisch bewertet
Bankenstrategie ist entscheidend
Nicht jede Bank finanziert Zinshäuser. Viele Retailbanken und Sparkassen tun sich bei größeren Investmentobjekten schwer oder lehnen grundsätzlich ab. Spezialisierte Investmentbanken und ausgewählte Kreditinstitute haben dagegen eigene Abteilungen und Erfahrung mit genau diesen Objekten — und damit auch andere Spielräume bei der Bewertung.
Als unabhängiger Immobilienfinanzierungsberater mit 15 Jahren Erfahrung in Hamburg arbeite ich mit über 500 Banken zusammen — und weiß, welche Institute bei Zinshäusern wirklich mitgehen. Mehr zur Finanzierung deiner Kapitalanlage unter andreas-harder.de/kapitalanlage-finanzieren.
Häufige Fragen zur Zinshaus-Finanzierung in Hamburg
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswert und Beleihungswert beim Zinshaus?
Der Ertragswert basiert auf den Mieteinnahmen der Immobilie und wird im Ertragswertverfahren berechnet. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank als Kreditsicherheit ansetzt — er ergibt sich aus dem Zusammenspiel von Ertragswert und Sachwert und liegt bei schlecht entwickelten Objekten oft unter dem Kaufpreis.
Kann ich ein Zinshaus in Hamburg zu 100 Prozent finanzieren?
Ja, das ist möglich — aber anspruchsvoller als bei einer einzelnen Eigentumswohnung. Voraussetzung ist, dass Beleihungswert und Kaufpreis nah beieinanderliegen oder dass deine Bonität stark genug ist, um einen Blankoanteil zu tragen. Die Kaufnebenkosten von rund 11 bis 12 Prozent musst du in jedem Fall aus Eigenmitteln aufbringen.
Warum ist ein schlecht entwickeltes Zinshaus für die Bank schwieriger zu finanzieren — obwohl es mehr Potenzial hat?
Weil Banken den Ist-Zustand bewerten, nicht das Potenzial. Niedrige Bestandsmieten führen zu einem niedrigen Ertragswert und damit zu einem niedrigen Beleihungswert. Die Lücke zum Kaufpreis wächst — und damit der Blankoanteil, den die Bank tragen müsste. Ein überzeugender Modernisierungsplan kann die Bankentscheidung spürbar beeinflussen.
Du planst den Kauf eines Zinshauses in Hamburg? Dann lass uns gemeinsam durchrechnen, ob und wie eine Vollfinanzierung für dein Objekt darstellbar ist. Buch dir dein kostenloses Erstgespräch unter andreas-harder.de/termin-buchen.
