Hohe Grundstückspreise lassen den Traum vom eigenen Häuschen leider oftmals zerplatzen. Eine interessante Alternative ist die Erbpacht: Der Grund und Boden gehört nicht dir, vielmehr pachtest du das Grundstück für einen bestimmten Zeitraum.
Mehr zum Erbbaurecht, den Kosten und den Vor- und Nachteilen erfährst du im folgenden Artikel.
Wie funktioniert das Erbbaurecht?
In der Regel gewähren Gemeinden, Kirchen oder Stiftungen Erbbaurechte, denkbar sind aber auch Verträge mit privaten Erbbaurechtsgebern.
Grundlage für die Erbpacht ist der Erbbaurechtsvertrag. Der Erbbaurechtsgeber überlässt dem Erbbaurechtsnehmer ein Grundstück, um darauf ein Haus zu errichten. Die Laufzeiten für die Verträge betragen bis zu 99 Jahre und können zudem verlängert werden. Für die Überlassung des Grundstücks zahlst du einen jährlichen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Das Nutzungsrecht wird in das Grundbuch des Grundstücks eingetragen.
Endet der Erbbaurechtsvertrag, geht die Immobilie an den Grundstückseigentümer. Dafür muss der Eigentümer eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet, zahlen. Möglich ist, entsprechende Vereinbarungen im Erbbaurechtsvertrag zu treffen.
Bei der Erbpacht nutzt du das Grundstück wie ein Eigentümer. Du kannst eine Baufinanzierung auf dein Haus aufnehmen, die Immobilie vermieten, verkaufen oder auch vererben. Eventuell musst du dafür die Zustimmung des Eigentümers einholen. Unter Umständen sichert der Grundstückseigentümer sich ein Mitspracherecht, wenn es um die Bauart der Immobilie geht.
Was kostet die Erbpacht?
Für das Erbbaurecht ist der Erbbauzins, auch als Erbpacht bezeichnet, zu zahlen. Die Höhe ist frei vereinbar und orientiert sich in der Regel am Grundstückswert. Anpassungen an den aktuellen Verkehrswert können im Vertrag vereinbart werden - steigt der Grundstückswert hat das einen höheren Erbbauzins zufolge. Gesetzlichen Vorgaben nach darf der Zins alle drei Jahre angepasst werden.
Oftmals vergeben Gemeinden günstige Erbbaugrundstücke an junge Familien, die sich sonst kein Eigenheim leisten könnten.
Zusätzlich zum Erbbauzins müssen Erbbaurechtsnehmer die Erschließungskosten tragen, sofern das Grundstück noch nicht angebunden ist. Auch wenn kein Grundstück erworben wird, wird bei der Erbpacht Grunderwerbsteuer fällig. Die Berechnung erfolgt jedoch nicht auf Grundlage des Grundstückswerts, sondern anhand der vereinbarten Jahrespacht und der Laufzeit.
Welche Vorteile bietet ein Erbbaurecht?
Die Erbpacht geht für Bauherren mit verschiedenen Vorteilen einher:
- Du musst das Grundstück nicht kaufen und entlastet damit die Gesamtkosten erheblich. Gerade in stark nachgefragten Regionen sind die Grundstückspreise hoch, sodass sich hier ein deutlicher Vorteil bietet.
- Durch die niedrigeren Gesamtkosten musst du weniger Fremdkapital aufnehmen. Deine Baufinanzierungsrate wird also geringer.
- Oftmals bieten Kirchen oder Gemeinden Grundstücke in attraktiven Lagen für die Erbpacht an, an denen keine Kaufgrundstücke verfügbar sind.
Tipp
Hier solltest du genau rechnen: Ist die Erbpacht geringer als die Kosten, die für die Finanzierung der Grundstückskosten anfallen würden? In diesem Fall lohnt sich das Erbbaurecht. Sind die Bauzinsen aktuell jedoch sehr gering, kann die Erbpacht letztendlich teurer als die Finanzierung werden.
Was sind die Nachteile der Erbpacht?
- Der Erbbaurechtsvertrag läuft bis zu 99 Jahre. Als Erbbaurechtsnehmer gehst du also für diesen Zeitraum ein Dauerschuldverhältnis ein, innerhalb dessen du den Erbbauzins zahlen musst. Wurden Anpassungen an den Preisindex vereinbart, steigt die Erbpacht im Laufe der Zeit an.
- Wenn du die Baufinanzierung für dein Haus zurückgezahlt hast, gehört dir deine Immobilie, das Grundstück jedoch nicht.
- Unter Umständen besitzt der Grundstückseigentümer ein Mitspracherecht bei verschiedenen Vorhaben wie dem Verkauf oder einem Umbau.
- Der Erbbaurechtsgeber ist nicht verpflichtet, einen Vertrag am Ende der Laufzeit zu verlängern, auch wenn der Erbpachtnehmer das gern vereinbaren würde. Du musst dann aus deinem Haus ausziehen.
- Oftmals gibt es Grenzen bzgl. der möglichen Grundschuldeintragungen und es kann daher die Immobilie nicht zu 100 % finanziert werden.
- Das Erbbaurecht muss noch mind. 40 Jahre für eine Finanzierung laufen.
Fazit: Erbpacht als Alternative zum Grundstückskauf
In gefragten Ballungsräumen sind die Grundstückskosten sehr hoch und machen einen Neubau für Bauherren fast unmöglich. Hier stellt die Erbpacht eine sinnvolle Alternative zum Grundstückskauf dar. Auch für Bauherren mit geringem Eigenkapital ist das Erbbaurecht perfekt.
Wichtig ist, genau zu rechnen und den Erbbauzins mit der Zinsbelastung für eine Finanzierung des Grundstücks zu vergleichen.
