In Sachen Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung in Hamburg geht es nicht immer nur darum, sich und seiner Familie den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Der Kauf von Immobilien kann auch als lukrative Anlageform verstanden werden. Du bist hier also richtig, wenn Du die Investition in Immobilien dafür nutzt, um Geld zu verdienen oder beispielsweise Deine Altersvorsorge aufbessern möchtest.
Gehen wir also auf die wesentlichen Faktoren ein, die ein Immobilieninvestment mit sich bringt und erläutern, wie Du gewinnbringend in Immobilien investierst.
Wie viele Immobilien kann ich mir leisten?
Der Start ins Immobilienbusiness ist oftmals gar nicht so einfach. Wer schon eine oder mehrere Wohnungen oder Häuser besitzt und bereits Gewinne aus diesen erzielen konnte, der wird es wohl leichter haben. Solltest Du jedoch aktuell vor der Entscheidung stehen ins Immobilien Business einzusteigen, bist Du hier ebenfalls richtig. Fangen wir an.
Der wohl entscheidendste Faktor im Immobilieninvestment ist der Deines Eigenkapitals.
Fakt ist, dass beim Kauf einer Immobilie Nebenkosten fällig werden. Diese fügen sich zusammen aus:
- der Grunderwerbsteuer
- den Maklergebühren
- den Notar- und Gerichtskosten
Solltest Du Dir etwa eine Immobilie in Schleswig-Holstein mit einem Kaufpreis von 150.000 € ansehen, so kannst Du die Nebenkosten wie folgt berechnen:
- 9.750,- € Grunderwerbsteuer (6,5% in S-H)
- 5.250,- € Makler (3,5%)
- 3.750,- € Notar- und Gerichtskosten (2,5%)
- 18.750,- € gesamte Kaufnebenkosten
An dieser Stelle müssen wir ehrlich sein: Eine Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ist heute kaum noch möglich.
Und nicht nur das! Neben den Kaufnebenkosten solltest Du noch einen weiteren finanziellen Puffer an der Seite haben.
Merke Dir also, dass Du mindestens 10% der Kaufsumme in Form von Eigenkapital in die Investition mitbringen solltest.
Doch keine Sorge, wer diese Summe nicht auf seinem Konto hat, für den gibt es Mittel und Wege, um mit seinem Eigenkapital zu arbeiten. So etwa durch sinnvolle Sanierungsarbeiten in Eigenleistung. Zudem können wir Dir dabei helfen, mit dem richtigen Verhandlungsgeschick noch mehr aus Deiner Finanzierung herauszuholen. Und auch eine auf Dich zugeschnittene Finanzierungsstrategie kann Dir helfen.
Wie viel Immobilie kann ich mir monatlich leisten?
Jetzt geht es nicht nur darum, die Immobilie von Grund auf finanziert zu bekommen, sondern sich auch auf die monatlichen Raten zu beziehen. Wenn Du Dir bei Deiner Bank ein Angebot einholst, so wird diese Dir eine so genannte Haushaltsrechnung vorlegen. Der Grund: Die monatliche Rate soll zu Dir und Deinen finanziellen Möglichkeiten passen. Natürlich nutzen – vor allem die typischen Hausbanken – hierfür pauschale Beträge.
Eine Berechnung könnte folgendermaßen aussehen:
2.500,- € Nettoeinkommen
- – 800,- € pauschale Lebenshaltungskosten
- – 600,- € Miete
- – 250,- € Unterhalt KFZ
- – 50,- € Ratenkredit
- – 50,- € Versicherungen
- – 200,- € Altersvorsorge
- – 50,- € Sonstiges
Daraus ergibt sich ein monatlicher Haushaltsüberschuss von 500,- €
An dieser Stelle folgt nun die Immobilienbilanz seitens der Bank. Diese bezieht die Rahmendaten der Investition mit ein, also die Darlehenssumme, die mögliche Kaltmiete und die Finanzierungskosten. Hier eine Beispielrechnung:
Nettokaltmiete | + 500,00 € |
Pauschale für nicht-umlagefähige Kosten, Ausfall der Miete usw. (ca 20%) | – 100,00 € |
Zinsen (z.B. 1,5%) | – 187,50 € |
Tilgung | – 250,00 € |
Ergebnis aus Sicht der Bank | – 37,50 € |
Da wir in unserer Beispielrechnung einen Überschuss von 500,- € hatten, wäre die Immobilie auch mit einer Unterdeckung zum aktuellen Zeitpunkt finanzierbar.
Tipp: Wenn Du möchtest, kannst Du unseren Budgetrechner nutzen, um Deine finanziellen Möglichkeiten auszuloten. Spiele ein wenig mit dem Zins, der Tilgung und vielleicht kannst Du noch vor Deiner Finanzierung die eine oder andere Altlast ablösen.
Tipp: Rechne idealerweise immer mit einem Zins von 1,5%, auch wenn Du derzeit Finanzierungen für teilweise unter einem Prozent bekommst. Plus rechne ebenso mit einer möglichst hohen Tilgung. So holst Du am meisten aus Deiner Immobilienfinanzierung heraus. Rechne immer mit schlechteren Zahlen, als in der Realität vorhanden.
Wie spare ich beim Immobilienkauf als Anleger?
Wir möchten Dir an dieser Stelle noch ein paar Tipps mit auf den Weg geben, wie Du bares Geld sparen kannst, wenn Du eine Immobilie als Anleger finanzierst.
- Bringe Eigenleistung mit und kaufe eine Immobilie, die in einem nicht ganz perfekten Zustand ist und aus diesem Grund günstiger als normalerweise verkauft wurde. Achte aber darauf, dass Du die Sanierungsarbeiten auch wirklich selbst durchführen oder zumindest sehr günstig machen lassen kannst. Beispielsweise kannst Du alte Badezimmer neu sanieren und die Wertsteigerung in Deine Berechnung mit aufnehmen.
- Ist die Immobilie, die Du kaufst noch bewohnt, ist es mit der Sanierung etwas umständlicher. Achte bei diesen Immobilien auf eine kürzere Zinsbindung und zahle etwaige Sanierungen noch vor der Anschlussfinanzierung aus dem Eigenkapital. Nutze die Steigerung, um die Immobilie erneut von der Bank bewerten zu lassen. Die Differenz kannst Du jetzt nutzen, um weitere Immobilieninvestitionen zu tätigen.
- Wusstest Du, dass die Maklerprovision nicht in Stein gemeißelt ist? Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Provision selbst zahlen. Du könntest aber auch verhandeln und sagen, dass der Verkäufer die volle Höhe übernimmt. Oder aber mit dem Makler in Verhandlung gehen.
Diese und einige weitere Tipps werden Dir helfen, Deine Immobilienanlage so lukrativ wie möglich zu machen!
Vermeide diese No-Go´s als Investor
Fakt ist, dass Dir die Bank einen Kredit und damit auch einen Vertrauensvorschuss gibt. Diese möchte ihr Geld nämlich irgendwann wieder zurück. Und leider gibt es ein paar Dinge, die dafür sorgen können, dass die Bank Dir gegenüber nicht das nötige Vertrauen hat.
- Schlechter Schufa-Score
In der Schufa wird Dein Zahlungsverhalten erfasst. Dort finden sich auch sämtliche Angaben und Konsumkredite wieder, die Du zwar fleißig bezahlst, sich aber negativ auf Deinen Score auswirken. Vermeide also unnötige Kredite und hol Dir jährlich einen Auszug Deiner Schufa, um auf dem Laufenden zu sein. - 0% Finanzierungen
Diese Art von Finanzierungen werden beispielsweise häufig im Elektrohandel angeboten. Lass einfach die Finger davon, denn gerade diese Konsumkredite sind es, die Deine Schufa verschlechtern. - Vermögensbilanz
Generell solltest Du das nötige Eigenkapital auf Deinem Sparkonto oder im Depot zur Verfügung haben. Also Sparguthaben, welches sich als positive Vermögensbilanz bei Dir verzeichnen lässt.
Fazit
Es ist keine Frage, ob sich das Immobiliengeschäft wirklich lohnt. Es ist ein Fakt, dass Du Dir hier ein wirklich solides und sicheres Einkommen aufbauen kannst. Auch hinsichtlich Deiner Altersvorsorge. Denke im Anlegerbereich nicht wie ein Eigenheimbesitzer, sondern wie ein Geschäftsmann, der in die Verhandlung geht, sich verschiedene Angebote einholt, sich einen starken Partner mit ins Boot holt und möglichst wirtschaftlich denkt.
